Het stadsbestuur belooft werk te maken van betaalbare woningen. Dat is wat we al enkele jaren horen als de wooncrisis ter sprake komt. Wat dat juist inhoudt, komen we nu te weten. Naar aanleiding van de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten (SOK’s) die worden vastgelegd in het project Moonstraat, wordt voor het eerst een prijs op betaalbaar wonen geplakt: maximum 2300 euro per vierkante meter. “Een koopprijs van 300.000 euro voor een gezinswoning, is niet betaalbaar voor het gros van de Antwerpenaren”, reageert Peter Mertens, gemeenteraadslid voor de PVDA.
1. Betaalbaar Wonen?
Dat er een wooncrisis bestaat in Antwerpen weet iedereen met een bescheiden inkomen die een betaalbare woning zoekt. Meer dan de helft van de huurders in Antwerpen geeft meer dan één derde van zijn inkomen uit aan woonkosten. Honderdduizend Antwerpenaren wonen in een woning van structurele onvoldoende kwaliteit. Het stadsbestuur belooft telkens dat het in belangrijke stadsvernieuwingsprojecten betaalbare woningen zal realiseren. Zoals op de Slachthuissite en in de Fierensblokken. “Maar tot de dag van vandaag stond er geen prijs op dat betaalbare wonen. Toch geen detail”, legt Mertens uit.
Op de komende gemeenteraad ligt de overeenkomst voor stedenbouwkundige lasten voor een vastgoedproject in de Moonsstraat voor. De ontwikkelaar wordt verplicht om een ondergrondse parking en drie betaalbare koopwoningen te realiseren. Hierover stelt de overeenkomst:
- Een betaalbare woning heeft een zeer interessante prijs-kwaliteit-verhouding, waarbij ernaar gestreefd wordt de prijs zoveel mogelijk te beperken zonder de kwaliteit te hypothekeren (2.000 tot max. 2.300 euro/m² voor woningen boven de 130 euro/m²), nog te corrigeren met BTW en registratierechten.
- Een ‘betaalbare woning’ is een woning die een voldoende groot marktsegment zich kan veroorloven, is een product dat goed in de markt ligt en dat in principe kan aangekocht worden door alle gezinstypes, bij voorkeur door de doelgroep van jonge gezinnen met één of meer kinderen, die een inkomen en een budget hebben, dat boven het sociale huisvestingssegment ligt.
“Is dit betaalbaar wonen voor de gemiddelde Antwerpenaar? Niet alle gezinstypes kunnen dit aankopen. Het is het zoveelste bewijs dat het stadsbestuur de wooncrisis simpelweg ontkent. In de stad wordt gebouwd om de betere tweeverdiener aan te trekken, maar haar eigen inwoners laat dit bestuur in de steek. Zullen deze prijzen ook gehanteerd worden op de Slachthuissite en in de huurwoningen in de Fierensblokken?” vraagt Mertens zich af.
2. Too less, too little: 7,8%
De overeenkomst stelt heel terecht dat er in de buurt een nood is aan betaalbare woningen. Meer nog: Door dit project is die nood verhoudingsgewijs groter geworden en daarom moet dit geremedieerd worden door het aanbieden van minstens drie betaalbare woningen in het eigen project, stelt de overeenkomst. “Het uitgangspunt is correct, maar de oplossing is totaal onvoldoende. Drie betaalbare woningen op een totaal van 38 units? Het komt op neer op een schamele 7,8%”, stelt Mertens.
3. Toewijzingscriteria: kan het nog vager?
Een derde kwestie is de toewijzing. “Welke kopers zullen er in de “betaalbare woningen” mogen wonen en welke in de andere?” Vraagt Mertens. “In deze overeenkomst kunnen we dat niet terugvinden. Welke criteria en procedure zal er gehanteerd worden? Er staat enkel dat de woningen ‘bij voorkeur’ verkocht worden aan jonge gezinnen die een inkomen en een budget hebben, dat boven het sociale huisvestingssegment ligt. Die vage formulering verontrust ons.”
4. Stadsontwikkeling afhankelijk van onderhandelingen aan de SOK-tafel
Sinds de invoering van de SOK’s - waarbij het stadsbestuur een bijdrage vraagt van een private projectontwikkelaar bij een nieuw project - lijkt de Stad volledig afhankelijk te zijn van dit geld om haar publieke voorzieningen te financieren en haar sociale rol te vervullen. De projectontwikkelaar van de Moonstraat bouwt maximaal in hoogte en breedte en legt de lasten van de nieuwbouw voor een stuk in de korf van de bewoners uit de aangrenzende Zuidervelodroom. In ruil komen er 3 “betaalbare woningen”. In het project Zwaantjes in Hoboken rekent de stad op een school en extra financiering van een park. In ruil mag de projectontwikkelaar de hoogbouwnota creatief omzeilen en de hele buurt in de schaduw en de wind van een 16-verdiepen-tellende toren zetten. “Bij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt er gemarchandeerd over de SOK’s. Wie niet rond de tafel zit, zijn de bewoners zelf. Zo geeft de Stad de sleutels voor haar eigen stedelijke ontwikkeling af aan de bouwpromotoren en mist ze samenhang en een groot stuk democratische inspraak”, besluit Mertens.
