In volle coronacrisis vindt het stadsbestuur van Antwerpen het belangrijker, om de rode loper uit te rollen voor 35 luxueuze hotelkamers dan om een goed draaiende kringwinkel in het centrum van de stad te behouden. Na 300 jaar sociale invulling van de gebouwen rond de prachtige Botanische Tuin kiest het stadsbestuur voor een commercieel en elitair project. Alle truken van de foor worden bovengehaald om projectontwikkelaar Iret Development ter wille te zijn: van het uitreiken van een bouwvergunning twee jaar vóór de overdracht van het pand tot het schrijven van een erfpachtoproep op maat van de ontwikkelaar.
EVEN TERUGSPOELEN
Een jaar geleden, op 11 september 2019, verschijnt plots in de pers dat de succesvolle kringwinkel aan de Sint-Jorispoort zal verhuizen naar Wijnegem ten voordele van Iret Development. Die laatste heeft zijn zinnen op het pand gezet, om nog meer hotelkamers te kunnen toevoegen aan het bestaande hotelproject op het Elzenveld. De zaak stinkt, want eigenlijk wil De Kringwinkel daar niet weg, integendeel De Kringwinkel is op zoek naar een extra pand in het centrum van onze stad.
Het pand in de Sint-Jorispoort, het Sint-Jorispand genaamd, blijkt eigendom van het Antwerpse OCMW. Op de gemeenteraad van september 2019 vraagt Mie Branders aan de schepen van Wonen, Fons Duchateau (N-VA) dan ook om het pand niet te verhuren aan Iret, maar wel verder aan De Kringwinkel. Zo’n succesvolle winkel sluiten doe je immers niet. Zo’n sociaal en duurzaam project hoort volgens Branders in het centrum van de stad.
Volgens schepen Duchateau is Mie Branders slecht geïnformeerd en is het een kwestie tussen De Kringwinkel en Iret. Het stadsbestuur is hoegenaamd niet betrokken. Iret zou het lopende huurcontract van de Kringwinkel gewoon overnemen.
Mie Branders vraagt vervolgens het huurcontract op en ontdekt dat de bestemming vastligt. In het Sint-Jorispand moet volgens dat huurcontract een activiteit komen met sociale en ecologische doelstellingen. Voorts lijkt het onmogelijk dat Iret Development een winkel kan ombouwen tot een hotel onder een huurcontract.
DAN MAAR EEN “OPEN MARKTOPROEP” UITSCHRIJVEN
Op de OCMW-raad van 29 juni 2020 staat dan plots een open marktoproep voor een erfpacht voor het Sint-Jorispand op de agenda. Het pand moet niet meer uitgebaat worden door een “bedrijf met sociale en ecologische doelstellingen”. Neen, het pand moet “een kwalitatieve bestemming” krijgen “waarbij het gebouw of een deel ervan toegankelijk wordt gemaakt voor het publiek, zij het mits consumptie of economische bestedingen of via tentoonstellingen, evenementen, workshops …” Het pand moet ook aansluiten op de omgeving.
“Die oproep is natuurlijk op maat van Iret Development, dat de hele achtertuin aan het herbouwen is”, reageerde Mie Branders. “Maar waarom wil Iret Development per sé dat pand? Wat is exact de meerwaarde voor het project?” Dat vroeg Branders zich einde juni nog af.
Mie Branders kon de kandidaturen voor de erfpacht ondertussen inkijken en wat blijkt? Slechts één kandidaat diende een dossier in: de projectontwikkelaar Iret Development. “Het erfpachtdossier leest als één doorgestoken kaart” zegt Mie Branders, “ondanks de open oproep moest en zou dit project aan Iret worden gegund. Vandaag kennen we de meerwaarde van het Sint-Jorispand voor Iret: extra kamers is extra winst en een broodnodige doorsteek.
VOOR 35 EXTRA HOTELKAMERS
Tot driemaal toe wordt er in de erfpacht kandidatuurstelling in niet mis te verstane bewoordingen duidelijk gemaakt, dat het hele hotelproject waar Iret al jaren aan werkt staat of valt met de verwerving van het Sint-Jorispand.
Zo lezen we (op pagina 8): “Het achterliggende expositiepand zal gerenoveerd worden naar 35 ruime hotelkamers die toebehoren aan het Botanic Hotel Antwerp. Deze toevoeging aan de site is noodzakelijk, gezien hierdoor het aantal hotelkamers aanzienlijk wordt verhoogd wat een gezonde exploitatie mogelijk maakt…”
Dit wordt verder verduidelijkt (op pagina 22): “Botanic Hotel Antwerp zal opengaan medio 2021 en heeft de 35 kamers die het Sint-Jorispand zou huisvesten nodig om het Botanic Hotel Antwerp rendabel te maken. In de eerdere voormelde bieding was immers sprake van het beogen van 130 kamers teneinde een rendabel resultaat te kunnen behalen, wat echter tijdens de verdere ontwikkeling van Botanic Hotel Antwerp onmogelijk is gebleken. Het Sint-Jorispand aan Botanic Sanctuary toevoegen is dan ook noodzakelijk om deze rendabiliteit te bekomen.”
Het businessplan (op pagina 22) van de erfpacht kandidatuurstelling toont hoe het Sint-Jorispand en de 35 extra hotelkamers fungeren als melkkoe voor het project. Iret belooft 7 miljoen te investeren in de renovatie en ombouw van het Sint-Jorispand. Het gaat om het toevoegen van 3 tussenliggende verdiepingen, het vernieuwen van de dakstructuur en dergelijke meer. Iret wil deze investeringen ook op een looptijd van 33 jaar afschrijven en komt hiermee op een kost van 215.000 euro per jaar uit.
Maar al in het eerste jaar budgetteert Iret een positief resultaat van 315.000 euro, het tweede jaar 385.000 en het derde 468.000. Indien het resultaat na het derde jaar gelijk blijft haalt Iret op 49 jaar erfpacht maar liefst 22,5 miljoen uit het pand tegenover een investering van 7 miljoen. Volgens de budgettering van Iret zou de investering na 16 jaar volledig terugverdiend zijn, de rest is winst.
MAG HET WAT LANGER ZIJN? 99 JAAR IPV 64 JAAR …
Ondanks het lucratieve businessplan dat je hierboven kon lezen vraagt Iret op pagina 23 een langere erfpacht-termijn voor het Sint-Jorispand, omdat het project op 64 jaar niet rendabel zou zijn. “De hoge kosten van deze bestemmingswijziging kunnen op korte termijn niet gerentabiliseerd worden. Een erfpachtperiode van 49 jaar, verlengbaar met een periode van 15 jaar is hierbij de minimale voorwaarde, met evenwel een voorkeur om deze termijn te verlengen en in overeenstemming te brengen met de duur van de erfpacht toegekend voor het project Botanic Sanctuary Antwerp.” Die laatste erfpacht werd toegekend voor een periode van 66 jaar, verlengbaar met 33 jaar. Op die manier zou ook het Sint-Jorispand een eeuw lang ten prooi vallen van de commerce.
Iret Development betaalt slechts de minimale erfpachtvergoeding van €83.000 per jaar, die de stad had opgelegd (lezen we op pagina 23). In de open marktoproep staat slechts 10% van de beoordeling van het dossier op de prijs, maar toch is het bij bieding onder gesloten omslag altijd een risico om “slechts” de minimumprijs te bieden. Zeker wanneer je weet dat het hele project zogezegd staat of valt met het verwerven van die erfpacht.
VOOR EEN DOORSTEEK
De tweede reden waarom het Sint Jorispand zo belangrijk is voor Iret lezen we op pagina 6. Iret wil van het Botanic Hotel Antwerp een doorsteekplek maken naar het Maagdenhuismuseum, de Botanische Tuin, de theaterbuurt, maar ook naar het Mechelseplein. “De enige doorgang die hier nog ontbreekt is die naar de Sint-Jorispoort. De toevoeging van het Sint-Jorispand tot het Botanic Hotel Antwerp zou deze doorgang mogelijk maken.” Iret wilde per se een doorgang creëren, de stad offert met veel plezier haar Sint-Jorispand op én het stadsbestuur laat in de open marktoproep opnemen, dat het gebouw of een deel ervan toegankelijk moet worden gemaakt voor het publiek.
De kers op de taart in de kandidatuur (op pagina 20): er is al in 2018 een bouwvergunning afgeleverd voor het Sint-Jorispand. Iret is dus blij dat het snel aan de verbouwingen kan beginnen. “Wat is dit voor een circus?” vraagt Mie Branders zich af. “Hoe kon schepen Duchateau in september 2019 dan nog beweren dat de stad niet betrokken was?”
Uittreksel erfpachtkandidatuurstelling
PRIORITEIT AAN HET SOCIALE EN HET DUURZAME
Volgens Mie Branders is het nog niet te laat. Er is nog geen beslissing genomen. De stad kan nog steeds kiezen voor een sociale invulling van het Sint-Jorispand. Ze kan zelf investeren in haar eigen patrimonium en zoeken naar sociale, inclusieve en duurzame projecten zoals De Kringwinkel. Zeker gezien de coronacrisis is hier een grote nood aan. Veel meer dan aan nog extra hotelkamers. Volgens Didier Boehlen, voorzitter van de Antwerp Hotel Association, was deze zomer slechts “10 procent van de 5.300 Antwerpse hotelkamers verhuurd”. Het stadsbestuur mag haar oogkleppen afzetten en de nieuwe realiteit onder ogen zien. Net zoals met het peperdure ponton voor cruiseschepen, dat binnenkort wordt opgeleverd, is het maar de vraag of ook deze investering een rendabele toekomst heeft.
