WOONSTAD

Vandaag beslissen de projectontwikkelaars waar en wat er gebouwd wordt en voor welke kostprijs. Voor alles rekent het stadsbestuur op projectontwikkelaars en wil zelf niets ondernemen. Gevolg: de ruimte die nog rest, wordt volgebouwd met luxewoningen. “De focus van dit college ligt op hoog, veel en prestigieus, niet op betaalbaar,” schrijft onderzoeksjournalist Tom Cochez hierover in zijn boek ‘Vrienden van het vastgoed’.

Wij willen de sleutels van het woonbeleid in handen van de overheid en laten ons daarbij inspireren door Wenen. Daar is de stad de grootste huisbaas. De stad Wenen baat zelf 220.000 ‘gemeentewoningen’ (Gemeindebau) uit en subsidieert ook nog eens 200.000 woningen die aan strikte kwaliteitsnormen beantwoorden en verhuurd moeten worden aan een lage prijs. De stad blijft dat aanbod nog uitbreiden. De resultaten zijn verbluffend. Een kwaliteitsvolle studio vind je er al vanaf 330 euro. 750 euro betaal je er voor een appartement met drie slaapkamers. Niet voor niets wordt de Oostenrijkse hoofdstad jaar na jaar verkozen tot meest leefbare stad van de wereld.

Als dat in Wenen kan, dan moeten we dat ook in Antwerpen kunnen uitbouwen. Daarvoor laten we onze stadsontwikkelingsmaatschappij AG Vespa en de Woonmaatschappij Woonhaven samenwerken. Ze zullen meer doen dan alleen het beheer van sociale woningen en van het stadspatrimonium. Ze worden het commandocentrum van waaruit we een actief woonbeleid uitstippelen en uitvoeren voor alle buurten van de stad. De twee zullen dan het woonbeleid planmatig aansturen door gronden en panden te kopen, nieuwe projecten te ontwikkelen, op grote schaal te isoleren, en nog veel meer. 

Dat zal ook nodig zijn, want we willen een ambitieus bouwplan uitzetten om te evolueren naar 20% sociale woningen. Vandaag zitten we nog maar net boven de 10%. Tegelijk willen ook heel wat bijkomende betaalbare woningen creëren. We streven ernaar dat niemand nog meer dan een derde van zijn of haar inkomen moet uit geven aan wonen. Dat zorgt voor stabiliteit en verhoogt de koopkracht.

Enkel maar om de bevolkingsgroei op te vangen, zijn er tegen 2040 zowat 20.000 nieuwe woningen nodig. Om de woningprijzen onder controle te houden, zullen we dus als stad zelf ook moeten bouwen. Wij leggen de nadruk op betaalbare woningen en breiden de focus van AG Vespa hiermee uit.

Bij nieuwe ontwikkelingen halen we inspiratie bij de SMART-woningen in Wenen, een keuze voor compacte, goedkope huisvesting. De inrichting van die SMART-woningen is modulair: ze kan wijzigen als de gezinssituatie wijzigt. De oppervlakte van elke wooneenheid wordt op die manier optimaal benut. Er is een groot eigen terras voor alle wooneenheden; er zijn gezamenlijke voorzieningen zoals fietsenstalling, groene zones en een extra aparte leefruimte en keuken voor familiefeestjes. De ecologische voetafdruk ervan is minimaal. 

De SMART-woningen die we bouwen brengen we onder in een wooncoöperatie. De huurders zijn coöperanten die deels mee investeren. Ze wordt omgezet in een aandeel van de wooncoöperatie. Na tien jaar kan het aandeel verkocht worden als de huurder het appartement verlaat. Behoudt de huurder het aandeel, dan kan hij of zij blijven huren aan het voordeeltarief, of het appartement aankopen aan kostprijs. Je betaalt dan alleen nog een maandelijks bedrag voor het onderhoud van het appartement.

Op deze manier ontwikkelen wooncoöperaties in Antwerpen. Zowel de stad, Woonhaven als de huurders en eigenaars zijn coöperant. Ze werkt democratisch en transparant. Vergaderingen ervan zijn integraal te volgen via livestream en de documenten zijn openbaar. In een publiek register worden alle contacten met private ondernemingen bijgehouden. De algemene vergadering verkiest de bestuursleden en kan ze ontslaan als gesjoemel wordt vastgesteld.

Dankzij grote wooncoöperaties heeft Wenen sterke spelers op de woningmarkt die als doel hebben om mensen betaalbaar en kwaliteitsvol te kunnen huisvesten. Dat is anders dan private projectontwikkelaars die zo veel mogelijk winst proberen maken. We willen stap voor stap het model van deze wooncoöperaties ook in Antwerpen laten groeien.

Het heft in eigen handen nemen is ook de enige manier om de klimaatdoelstellingen te halen. Want we moeten zo snel mogelijk oude huizen en gebouwen isoleren en van hernieuwbare energie voorzien. Daarom gaan we als stad zelf instaan voor de organisatie deze renovaties. Het is een taak waar AG Vespa uitermate voor geschikt is.

Projectontwikkelaars zijn voortdurend actief op zoek naar woningen en gronden die ze kunnen opkopen en ontwikkelen. Het stadsbestuur doet dat bijna niet. Nochtans, via het recht van voorkoop krijgen we voorrang bij de aankoop van gronden en panden in bepaalde gebieden. Door actiever beroep te doen op dat recht van voorkoop, en de gronden en panden door de wooncoöperaties en Woonhaven te laten beheren, kunnen we het aanbod betaalbare en kwaliteitsvolle woningen fors uitbreiden.

Meer dan de helft van de Antwerpenaren huurt een woning. De private huurmarkt is dus groot. Maar er is weinig ondersteuning, er zijn weinig regels en er is nog minder controle. Hier heerst de Far West van de vrije markt. Niemand weet dan ook waar je met je vragen terechtkunt en de helft van de private huurders moet een te groot deel van het inkomen aan woonkosten besteden. 55.000 Antwerpenaren hebben zelfs financiële problemen omdat wonen zo duur is. Werkende mensen huren zich arm.

In de rubriek ‘woonstad’ van onze Grote Bevraging kwam het bepalen van ‘objectieve en maximale huurprijzen’ als tweede eis uit de bus. Het is inderdaad al te gek dat er vandaag geen enkele beperking staat op huurprijzen. Zevenhonderd euro voor een krot van een studio, dat kan vandaag. Het wordt nergens verboden. 

Daarom stellen we voor de huurprijzen af te bakenen op basis van objectieve criteria. Dat voorstel werkten we uit in het eerste punt van dit hoofdstuk. 

Een derde van de Antwerpse woningen is van onvoldoende kwaliteit. Wij willen dat de stad ervoor zorgt dat alle verhuurde woningen op haar grondgebied voldoen aan de minimale kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. Zoals een auto een gelijkvormigheidsattest heeft en regelmatig gekeurd wordt, zo zou ook elk verhuurd pand gekeurd moeten worden. Het huidige stadsbestuur ziet zo’n verplichting niet zitten. “Dan staan 100.000 mensen op straat” klonk het ook al in de vorige legislatuur. Als dat zo is, dan is het helemaal onverantwoord niet méér controles te doen. Dan zou de alarmbel moeten afgaan. Maar het stadsbestuur blijft de kop in het zand steken. Ze schreef de verplichting van een conformiteitsattest bij de verhuur van nieuwe woningen in haar bestuursakkoord, maar die belofte is tot op vandaag dode letter gebleken.

Wij willen dat alle verhuurde woningen in de stad gecontroleerd worden en beginnen hiervoor bij de oudste woningen en de nieuwe verhuur van woningen. Daarom verdubbelen we het aantal woontoezichters. We bemannen de dienst Woontoezicht met maatschappelijk werkers die de huurders van ongeschikte of onbewoonbare panden begeleiden naar een nieuwe woning. Vaak vragen huurders zelf geen controle aan uit vrees dat de woning dan onbewoonbaar wordt verklaard terwijl ze geen andere huurwoning kunnen betalen of vinden. Op een te krappe private huurmarkt mag het controle-initiatief niet bij de huurder liggen.
Als na controle blijkt dat er werken nodig zijn, stellen we met de eigenaars een verbeterplan op. Hierbij kunnen we helpen met ontzorging, renteloze leningen en ondersteuning. 

Lukt het toch niet de woning in orde te stellen, dan kunnen eigenaars hun pand in handen geven van Woonhaven. We laten de stad en het OCMW investeren in sociale tewerkstellingsprojecten om deze woningen dan bewoonbaar te maken en sociaal te verhuren.

Omdat studenten betaalbare kwaliteitskoten moeten vinden, begrenzen we ook de huurprijzen op de kotenmarkt. Daarnaast werken we samen met de Universiteit Antwerpen en de hogescholen om opnieuw meer eigen koten te verhuren.

De Woonkantoren van de stad moeten meer nog dan vandaag de laagdrempelige plek worden waar elke Antwerpenaar terechtkan met woonvragen zoals: “Mijn woning is vochtig, kan er een controle komen?” “Welke financiële steun krijg ik bij verbouwingen?” “Hoe schrijf ik me in bij de sociale huisvesting?” Wij willen in elk district een Woonkantoor 

Tot slot, racisme en discriminatie zijn nog schering en inslag op de huurmarkt. Het stadsbestuur deed daar praktijktesten rond, maar buiten de vaststelling dat wel 41 procent van de makelaars discrimineert op basis van etnische herkomst, van wie 18 procent zelfs systematisch, gebeurde er niet veel. Na een sensibiliseringssessie voor de sector bleef het muisstil. De vaststellingen van discriminatie bleven zonder gevolg. Wij willen niet alleen inzetten op proactieve praktijktesten, maar gaan inbreuken ook bestraffen. Zo zorgen we ervoor dat iedereen gelijke kansen heeft in de zoektocht naar een thuis. Meer informatie hierover lees je ook in het hoofdstuk “Diverse stad”.

Voor ons is sociale huisvesting meer dan huisvesting voor armen. Wij willen de acute woonnood aanpakken, maar ook een publiek woonaanbod creëren voor een veel bredere groep.

Vandaag staan er in Antwerpen meer dan 42.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning. Dat is twee keer zoveel als het aantal gezinnen die in een sociale woning wonen. Dat aantal is de afgelopen legislatuur bijna verdubbeld. Bovendien staan veel gezinnen niet ingeschreven op de wachtlijst, terwijl ze wel aan de voorwaarden voldoen. In plaats van het aantal sociale woningen uit te breiden, besliste men recent de wachtlijst in te korten. Niet door meer sociale woningen te voorzien, dat aantal is de afgelopen legislatuur zelfs gedaald. Nee, kandidaten voor een sociale woning moesten zich via een omslachtige procedure opnieuw aanmelden of ze waren hun plaats kwijt. 

Volgens de Vlaamse overheid dient elke gemeente minstens 9 procent sociale huisvesting te voorzien. Dat is een minimumdrempel. Lager kan niet. De meeste grootsteden in Europa tellen meer dan 20 procent sociale huisvesting. Antwerpen haalt net 10 procent. Gezien de aanzwellende wachtlijst is dat ruim onvoldoende. Slechts drie districten hebben meer dan 9 procent sociale huisvesting: Hoboken, Antwerpen en Berendrecht-Zandvliet-Lillo. Alle andere districten liggen onder de 9 procent. We werken een ambitieus bouwplan uit om op middellange termijn naar 20 procent sociale huisvesting te gaan.

Dat doen we door met Woonhaven zelf in hoog tempo bij te bouwen en door sneller leegstaande sociale woningen te renoveren. Tegelijk voorzien we minimaal een derde sociale woningen bij alle nieuwe grote private bouwprojecten. In de grote projecten van AG Vespa zelf voorzien we een derde sociale woningen en twee derde betaalbare huur- en koopwoningen. AG Vespa zal het recht van voorkoop, dat is de voorrang van overheden bij de aankoop van gronden, actiever uitoefenen om dat te kunnen realiseren. 

We willen meer inzetten op de sociale verhuur van woningen in private eigendom. Dat geeft de eigenaar garantie op een inkomen en kan op korte termijn het aantal sociale woningen van verschillende types sterk verhogen. Het kan bovendien eigenaars van oude panden met hoge renovatiekost ontzorgen. 

Ondank het tekort staat een op de vijf sociale woningen leeg. Dat bracht PVDA gemeenteraadslid Lise Vandecasteele in juli 2024 nog uit. Dat kan echt niet meer. De bewoonde sociale woningen wisselen erg van kwaliteit. Er zijn nog altijd te veel van slechte kwaliteit. Voorbeelden ervan kwamen recent nog aan het licht bij sociale woningen in de wijk Luchtbal en de Arenawijk in Deurne. Veel ervan moeten gerenoveerd wegens de nieuwe normen voor isolatie, woonkwaliteit en brandveiligheid. Dat bezorgt de sociale huurders veel onzekerheid en vrees voor een verplichte verhuis en voor een hogere huur na de renovatie. Hier is dan ook veel informatie nodig en veel inspraak van de sociale huurders. Bij grote renovatieprojecten renoveren we eerst de leegstaande woningen zodat bewoners in de wijk kunnen blijven wonen. We opteren ook voor ‘zachte’ renovaties met een beperkte impact, zodat de huurders in hun huis kunnen blijven. Is dat niet mogelijk, dan voorzien we “doorschuifwoningen”, als tijdelijke woonst tijdens de renovatie.

Vandaag heeft Woonhaven meer dan 500 uitgeleefde sociale woningen uitbesteed aan commerciële leegstandbeheerders. Hoewel de woningen niet voldoen aan de regels voor sociale huisvesting, verhuren ze die woningen. In een stad met een groot gebrek aan betaalbare woningen, vinden ze altijd wel huurders bereid te betalen. Tot prijzen van meer dan 900 euro. Dit is door de stad georganiseerde huisjesmelkerij. We zetten die praktijken meteen stop en maken werk van renovatie van de aftandse woningen.

Niet alleen huurders op de private markt maar ook veel sociale huurders betalen zich blauw. De huurprijzen voor sociale woningen heeft de Vlaamse regelgever immers gelinkt aan de vrije markt. Op basis van de “marktwaarde” van hun woning wordt hun huur berekend. Volgens ons is het absurd de oververhitte prijzen van de private woonmarkt als ijkpunt te nemen voor die van sociale woningen. Het inkomen van de huurder moet de parameter zijn waarop de huurprijs van een sociale woonst wordt berekend. 

De ‘huurlasten’ zoals water, energie en onderhoud maken de factuur nog zwaarder. Ook zij zijn niet gebonden aan het inkomen. Toch laat het onderhoud vaak te wensen over. Soms zijn liften maanden buiten werking. Bij niet kwaliteitsvolle sociale woningen bevriezen daarom de huurprijs en plafonneren we de huurlasten. We garanderen de werking van liften en we maken van huurcontracten van onbepaalde duur opnieuw de norm. Zo versterken we de woonzekerheid van de sociale huurders, in plaats van ze af te bouwen. 

Een woonmaatschappij is veel meer dan een grote huisbaas. Ze heeft een verbindende functie in de gemeenschap. Het is dan ook belangrijk dat de huurders inspraak hebben in het beleid van Woonhaven. Daarom geven we sociale huurders een doorslaggevende stem in het beleid van de maatschappij.
Daarnaast versterken we de dienstverlening van Woonhaven aan haar huurders. Bij problemen in het gebouw zorgen we ervoor dat aanmelders snel antwoord krijgen en dat er binnen de 48 uur iemand ter plaatse de situatie komt inschatten en duidelijk kan communiceren wat nodig is om het euvel te verhelpen. 

We richten opnieuw een belangenvereniging voor sociale huurders op. Tot haar afschaffing door schepen Duchateau (N-VA) bracht Platform Antwerpse Sociale Huurders (PASH) regelmatig huurders bijeen. Problemen kwamen snel aan de oppervlakte en werden geagendeerd bij de directie van Woonhaven. 

Zeker in grote steden zoals Antwerpen is een huis of appartement kopen onbetaalbaar geworden. Volgens de betaalbaarheidsindex van De Tijd heeft een modaal Antwerps gezin 47,7 procent van zijn inkomen nodig om een modaal Antwerps huis af te betalen. Maar geen bank die daarvoor een lening geeft, en al zeker niet met de sterk stijgende rentevoeten. Kopen is dus voor de meerderheid niet meer weggelegd.

Dat komt ervan als je er – om de vastgoedbaronnen ter wille te zijn – als stadsbestuur voor kiest in te zetten op luxe-eenheden bij nieuwbouwprojecten, maar betaalbaar wonen links laat liggen. Als het aan ons ligt verleggen we de focus van luxeappartementen naar betaalbare kwaliteitswoningen. Daarom verplichten we bouwpromotoren die grote nieuwbouwprojecten in handen krijgen, om er minstens een derde betaalbare woningen in te plannen. AG Vespa voorziet twee derde betaalbare woningen in al zijn projecten. Op die manier breiden we het aanbod betaalbare koopwoningen in onze stad uit en drukken we de prijzen op de markt.

Woningen dienen om in te wonen, dat spreekt voor zich. Maar in een markt met stijgende woningprijzen worden ze ook een lucratief investeringsobject. Al blijven ze leegstaan, toch stijgen ze in waarde en gaan dan dienen voor speculatie, terwijl zoveel gezinnen op zoek zijn naar een woning. Onaanvaardbaar is dat. Daarom verdubbelen we voor vastgoedbedrijven de leegstandsheffing. Er zijn ook te veel vrijstellingen op deze heffing. We beperken die. 

We helpen mensen die niet de middelen of expertise hebben om renovaties uit te voeren. We geven ze advies, laten energiebesparende renovaties uitvoeren via een derdebetalersregeling en kunnen renteloze leningen uitschrijven. De woonkantoren zal eigenaars ondersteunen en we maken komaf met absurde pestregeltjes zoals de 5000 euro, te betalen aan de stad, als je de garage aan je voorgevel wil ombouwen tot leefruimte.

Ons land engageerde zich om tegen 2050 alle woningen energiezuinig te maken (EPC-label A, of E-score van 60 of lager). Ook vanuit de Europese Unie worden gelijkaardige eisen naar voren geschoven. Momenteel haalt amper 5 procent van de woningen in Vlaanderen die norm. Woningen renoveren om ze energiezuinig te maken, levert nochtans een dubbele winst op: goed voor het klimaat en goed voor de koopkracht. Massaal renoveren en isoleren is echt nodig.

Maar de vraag is hoe, en wie betaalt dat?

Onze huizen en appartementen zijn vaak verouderd en slecht geïsoleerd. De energie vliegt letterlijk door ramen en deuren naar buiten. En het gros van de gezinnen in zo’n woning heeft niet voldoende middelen om de nodige renovatie- en isolatiewerken te doen. Zij zitten vast in een spiraal: de energiefacturen stijgen en dus moeten ze dringend renoveren, maar door de hogere gezinsuitgaven en gestegen bouwprijzen moeten ze de renovatiewerken uitstellen. Vandaag worden zij verplicht hun woning te isoleren. Er dreigen boetes als ze dat niet doen. Alsof dat ervoor zorgt dat mensen plots wel geld gaan vinden. Mensen bestraffen heeft geen enkele zin, integendeel. 

Daarom laten we AG Vespa haar rol spelen als stadsontwikkelingsmaatschappij. Ze zal de isolatie- en renovatiestand van huizenblokken in kaart brengen en wijk per wijk, straat per staat de renovatie- en isolatiewerken coördineren. Als “renovatiegolven”, te beginnen in de wijken die dat het meeste nodig hebben. In de plaats van elk huis apart, wordt dan de hele straat of wijk ineens aangepakt. Dat is efficiënter, het beperkt de overlast en maakt zoveel mogelijk woningen duurzaam en energiezuinig. Dat zorgt ook voor een hoger renovatietempo. Dat moet want nu ligt het tempo in ons land drie keer te laag om de doelstellingen te halen. We maken daarbij vooral gebruik van ‘zachte’ renovaties met een beperkte impact op de huurders, zodat ze zoveel mogelijk in hun huis kunnen blijven wonen.
De financiering verloopt volgens een derdebetalersregeling. We pleiten voor een openbare bank die de renovatie voorschiet en die wordt terugbetaald met een deel van de winst op de energiefactuur.

Heel wat mensen willen hun woning wel renoveren, maar missen de middelen ervoor, al komen ze in aanmerking voor Vlaamse steun. Die steun komt vaak niet bij de mensen die ze broodnodig hebben. Daarom willen we de Woonkantoren versterken om mensen beter te kunnen begeleiden. De terugbetaling van de steun zal op maat zijn van de terugbetaler en rekening houden met de financiële thuissituatie en met de energiebesparingen die de werken hebben opgeleverd.

Om te bouwen heb je grond nodig. Vandaag wordt waardevolle publieke grond verpatst aan grote projectontwikkelaars, denk maar aan de gebouwen van Proximus en bpost aan het station van Berchem. Zo geeft de overheid een hefboom voor het woonbeleid uit handen. We stoppen met deze uitverkoop. In plaats van verkoop, gaan we werken met een erfpacht voor de ontwikkeling van nieuwe projecten. In veel Europese steden gaat het net zo. Met de erfpacht behoudt een stad meer zeggenschap op bouwprojecten en dus ook op wat er kan en moet gebouwd worden. De erfpacht genereert ook meer inkomsten. In Amsterdam levert de pacht 150 miljoen euro per jaar op. Op die manier vloeit het geld van de stijgende grondprijzen niet meer naar speculanten, maar naar de gemeenschap. Zo bestrijden we speculatie en prijsopdrijving en kunnen we een echt woonbeleid uitrollen.

Net zo zorgen we ervoor dat stedelijke gebouwen in de eerste plaats hun publieke functie behouden en dus niet meer verkocht worden aan ontwikkelaars. Moet er toch iets veranderen, dan herbestemmen we ook deze gebouwen via de uitgifte in erfpacht voor een bepaalde termijn. 

We leggen nieuwe bouwprojecten terug sociale eisen op. Bij de inplanting ervan moet de buurt actief betrokken zijn. Er komt pas een vergunning wanneer er ruimte is gepland voor sociale voorzieningen zoals huisartsen, crèches, scholen, buurtlokalen etc. 

We leggen de draaideurpolitiek tussen vastgoedreuzen en de stedelijke politiek aan banden. Na zijn omstreden ambt als schepen van Stadsontwikkeling ging Rob Van de Velde (N-VA) onmiddellijk als consultant voor projectontwikkelaars werken. Wij willen een afkoelingsperiode van vijf jaar tussen een openbaar en een privaat mandaat in dezelfde sector. Lees meer daarover in het hoofdstuk “Stad zonder Graaiers’. 

Grote vastgoedbedrijven hebben braakliggende percelen en leegstaande gebouwen die ze niet ontwikkelen of verhuren. Leegstand mag geen businessmodel zijn. We voeren een verbod in op leegstandsbeheer door winstgevende organisaties. Om dat kracht bij te zetten stimuleren we dat panden na drie jaar structurele leegstand worden overgedragen van projectontwikkelaar of vastgoedspeculant naar AG Vespa of Woonhaven. Op die manier houden we de druk hoog om alles zo snel mogelijk te ontwikkelen en te verhuren of verkopen.

In Antwerpen staan officieel 1.426 panden leeg, althans volgens het leegstandsregister. In de realiteit ligt dat aantal veel hoger. De leegstaande sociale woningen bijvoorbeeld zitten hier niet bij. Het is vandaag onduidelijk waar er panden leegstaan. Ze zijn nochtans een dubbel probleem. Niet alleen zijn het gemiste kansen om te kunnen wonen, ze leggen ook druk op de wijk. We willen de ongeregistreerde leegstand een halt toeroepen. Daarom zetten we de buurttoezichters in om in iedere wijk op prospectie te gaan, op zoek gaat naar leegstand. Maar de meldingen van alerte buurtbewoners zijn de beste bron om leegstand in kaart te brengen. Daarom richten we een meldpunt op voor leegstand waar iedereen terechtkan. Want correcte registratie is nodig voor een correcte heffing en voor effectieve strijd tegen leegstand.

Huisjesmelkerij is een groot probleem in de stad. Gekende huisjesmelkers komen op een zwarte lijst zodat ze geen panden meer mogen verhuren in Antwerpen. We verdubbelen ook het aantal woningcontroleurs. Slachtoffers van huisjesmelkers, vangen we op en helpen we een nieuwe woning te betrekken.