Betaalbare woningen voor elk budget

• We voeren de Antwerpse Woonregel in: we leggen aan elk groot bouwproject de regel op dat het een derde sociale woningen en ook een derde betaalbare woningen moet omvatten.
• We richten een autonoom stadsbedrijf op dat waakt over de stedenbouwkundige kwaliteit, op de lange termijn een wervende strategie voor betaalbaar wonen uitwerkt en als tussenschot dient tussen schepencollege en ontwikkelaars.

Wonen in Antwerpen is peperduur geworden. Volgens de betaalbaarheidsindex van De Tijd moet een doorsnee Antwerps gezin wel 47% van zijn inkomen uitgeven om de hypotheek van een doorsnee Antwerpse huis te kunnen afbetalen. Geen bank die je in zo’n geval een lening geeft. In het begin van de legislatuur was dat cijfer nog 37%. Dat wil zeggen: voor zeer veel Antwerpenaren is een woning kopen in hun stad eigenlijk onmogelijk geworden. Meer en meer mensen zijn erop aangewezen te gaan huren. Dat doet de huurprijzen stijgen. Je betaalt in het centrum gemiddeld meer dan duizend euro huur voor een appartementje.

Het gevolg is dat Antwerpenaren niet meer terechtkunnen in hun eigen wijk, en zelfs niet in hun eigen stad. Ook al werken ze hier, hebben ze hun sociaal leven hier uitgebouwd en woont de familie hier in de buurt, toch verhuizen ze noodgedwongen om iets betaalbaars te vinden. 

Kom je in aanmerking voor een sociale woning? Dan koester je best niet al te veel hoop er snel terecht te kunnen. Er staan immers meer dan 42.000 gezinnen op de wachtlijst. Het aantal leegstaande sociale woningen die aan renovatie toe zijn, is in Antwerpen in vijf jaar verdubbeld tot 4000. Ook de kwaliteit van de bewoonde sociale woningen laat regelmatig te wensen over. Sociale huurders moeten soms jarenlang in erbarmelijke omstandigheden blijven wonen, zo komt met de regelmaat van een klok aan het licht.

Antwerpen heeft een groot tekort aan betaalbare woningen, zowel om te huren als om te kopen. Niet dat er in Antwerpen niet gebouwd wordt. Er komen wel degelijk nieuwe woningen bij. Maar die zijn vooral gericht op het hoogste segment van de inkomens. Tussen 2018 en 2023 kwamen er in Antwerpen zo’n veertienduizend woningen bij. Maar het aantal bewoond door de eigenaar steeg met slechts vijfduizend. Het grootste deel van de bijgekomen

woningen wordt dus afgeroomd door vastgoedbeleggers, zo analyseerde onderzoeksjournalist Tom Cochez. Daar spelen bouwpromotoren op in. Hier valt immers de meeste winst te boeken en wel met de bouw van appartementen van een half miljoen tot een paar miljoen euro Van zulke stulpjes zijn er in Antwerpen genoeg. Maar betaalbare woningen zijn er tekort. En net dat tekort duwt ook de prijs van die ‘betaalbare’ woningen naar omhoog. 

Deze evolutie is geen wetmatigheid of noodlot. De evolutie is het gevolg van de visie van het stadsbestuur. “De focus van dit college ligt op hoog, veel en prestigieus, niet op betaalbaar,” zo schrijft onderzoeksjournalist Tom Cochez in zijn boek Vrienden van het vastgoed. Het stadsbestuur wil Antwerpen attractief maken voor grote investeerders. Prestigeprojecten moeten van de stad the place to be maken voor hen en krijgen dus een voorkeursbehandeling. De gewone Antwerpenaren die er al decennia wonen, krijgen niet de prioriteit. Zij moeten het zelf maar zien te redden. In de plaats richt het stadsbestuur zich op nieuwe kapitaalkrachtige bewoners die zich een duur stulpje kunnen veroorloven. 

Deze focus heeft geleid tot een verontrustende verwevenheid tussen het stadscollege en de bouwpromotoren in onze stad. Achter de schermen komen ze overeen hoe groot en hoe prestigieus ze willen gaan. Het is dan aan de stedelijke diensten om de regels zo op te stellen dat dit mogelijk wordt.
Soms mogen ontwikkelaars het schrijven van die regels zelfs direct naar zich toetrekken. Zo werd de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) van de Pelikaansite aan het Centraal Station bekostigd door de ontwikkelaar Cordeel zelf. “Het is alsof je een leerling zijn eigen examen laat opstellen en het ook nog zelf laat verbeteren”, zei PVDA-fractieleider Peter Mertens daarover. Geen wonder dat de transparantie over hoe deze bouwvoorschriften tot stand komen, ver zoek is. 

Om dit proces nog te vergemakkelijken, doekte burgemeester De Wever bij zijn aantreden in 2013 de AG Stadsplanning op. Deze onafhankelijke stadsdienst stond tussen het schepencollege en de bouwpromotoren en werkte op lange termijn projecten van stadsvernieuwing uit. Recent werd zelfs de bouwcode aangepast om gemakkelijker op maat van grote ontwikkelaars te kunnen werken. Zo verschuift de macht nog meer naar hen omdat zij nu rechtstreeks met het college bepalen aan welke bouwregels hun nieuwe projecten moeten voldoen.

In de academische wereld gebruikt men de visie en praktijken van De Wever en co inzake stadsplanning zelfs als voorbeeld van hoe het nastreven van ongebreidelde winst voor ontwikkelaars de woonmarkt in een stad totaal kan ontwrichten. Bovendien ontbreekt hierdoor de stedelijke expertise om op lange termijn nieuwe projecten op te zetten. Laat staan om een plan op te zetten om betaalbaar wonen echt te realiseren in Antwerpen. 

Als we deze praktijken van De Wever en co in stand houden, zal wonen in Antwerpen alleen maar onbetaalbaarder worden. Men verwacht dat er in de komende vijftien jaar zo’n 30.000 mensen zullen bij komen in de stad. Om al die mensen een degelijke en betaalbare plek om te wonen te kunnen bieden, gaan we het over een andere boeg moeten gooien. Dan moet de aandacht voor betaalbaar en degelijk wonen centraal staan. Dan moeten we wijken plannen met voldoende winkels, scholen, crèches, artsen en andere voorzieningen in de buurt. Dan dienen het met andere woorden integrale wijken te worden.

Veel kansen om betaalbaar wonen te realiseren zijn de voorbije twintig jaar blijven liggen. Er zijn in die jaren heel wat woningen bijgekomen, denk aan de ontwikkelingen op het Nieuw Zuid, het Eilandje of Regatta op Linkeroever. Maar die grote bouwprojecten van telkens enkele duizenden woningen zorgen niet voor meer sociale woningen of voor betaalbare woningen.
Op de Slachthuissite bijvoorbeeld, die momenteel ontwikkeld wordt, mag ontwikkelaar Triple Living na een zeer gecontesteerd traject zo’n 2500 nieuwe woningen bouwen. Slechts tien procent daarvan zou ‘betaalbaar’ worden. Wat ‘betaalbaar’ hier wil zeggen, weet niemand. Maar het is duidelijk dat de bewoners van Den Dam, de volkse wijk die ernaast ligt, niet gauw zo’n appartementje zullen kunnen betalen. Nee, dergelijke nieuwe wijken zijn helemaal geen toonbeeld van sociale mix. 

Dat er de komende jaren duizenden nieuwe woningen moeten bijkomen, biedt opnieuw mogelijkheden en kansen. Steden en gemeenten kunnen richtlijnen opleggen hoeveel sociale en betaalbare woningen in grote nieuwbouwprojecten gerealiseerd moeten worden.
Volgens de Vlaamse regelgeving zou tot twintig procent van de woningen in die projecten moeten voldoen aan bepaalde regels met betrekking tot de omvang ervan, en dus ook tot de betaalbaarheid ervan. Vroeger werd daarnaast ook ruimte voor twintig procent sociale woningen geëist. Maar in Antwerpen worden deze regels niet toegepast. Ze zijn immers alleen verplicht in gemeenten waar het aantal sociale woningen lager ligt dan negen procent. En Antwerpen zit daar net boven. 

Zo dreigen de nieuwe kansen en mogelijkheden weer verkwanseld te worden. Om uit de wooncrisis te geraken moeten we het aantal sociale en betaalbare woningen in onze stad vergroten. Maar met een stadsbestuur dat weigert de ontwikkelaars eisen op te leggen inzake betaalbaarheid komt daar niks van in huis. Dan loopt het aanbod aan sociale en betaalbare woningen nog verder achterop en zullen de prijzen blijven stijgen.

De komende vijftien jaar hebben we zo’n 16.000 nieuwe woningen nodig om de 30.000 verwachte nieuwe Antwerpenaars te kunnen verwelkomen. Er gaat dus veel gebouwd moeten worden. Voor grote nieuwbouwprojecten op privaat terrein voeren we de Antwerpse Woonregel in: bij die projecten moet een derde van de geproduceerde woningen een sociale woning zijn, een derde moet betaalbaar zijn, en voor het laatste derde is de ontwikkelaar vrij hoe die in te plannen.

Vandaag al kunnen steden en gemeenten via bepalingen in ruimtelijke uitvoeringsplannen en met ‘stedenbouwkundige verordeningen’ opleggen welke woningen er in nieuwe projecten gerealiseerd moeten worden. Van die mogelijkheden willen we maximaal gebruikmaken. Door voor heel de stad en voor alle grote private nieuwbouwprojecten de verwachtingen duidelijk te stellen, trekken we het speelveld gelijk en weten de ontwikkelaars waar zich aan te verwachten. We voorzien een overgangsperiode om bestaande projecten de kans te geven zich aan de regels aan te passen.

In Sint-Niklaas bijvoorbeeld bepaalt een stedenbouwkundige verordening dat in nieuwe verkavelingen minstens een kwart van de kavels voorbehouden moet zijn voor de sociale huisvestingsmaatschappij (vandaag de ‘woonmaatschappij’).
De gemeente Middelkerke heeft bij de ontwikkeling van een woonwijk in Lombardsijde via een ruimtelijk uitvoeringsplan voor twee derde van de woningen maximumprijzen opgelegd. Voor het laatste derde van de woningen werd dan weer een contract afgesloten tussen de sociale huisvestingsmaatschappij van toen en de ontwikkelaar om die woningen sociaal te ontwikkelen en bij oplevering aan de sociale huisvestingsmaatschappij te verkopen. 

Het is internationaal gangbaar dat lokale overheden projectontwikkelaars normen voor betaalbaar wonen opleggen bij nieuwe ontwikkelingen. In de Oostenrijkse stad Wenen hanteert men sinds 2018 de regel dat minstens tweederde van nieuwe ontwikkelingen sociaal of betaalbaar moet zijn. In de Franse stad Montpellier worden dan weer nieuwe ontwikkelingen opgezet waarbij private ontwikkelaars en de publieke ontwikkelingsmaatschappij ervoor zorgen dat ze een derde sociaal en een derde betaalbare woningen realiseren. 

Net zo voeren we in Antwerpen bouwvoorschriften in, die bepalen dat van ieder particulier vastgoedproject van minimum 2000 m² een derde naar socialewoningbouw moet gaan. Zodra de ontwikkelaar een aanvraag voor een bouwvergunning indient, kan woonmaatschappij Woonhaven een overeenkomst met hem sluiten om de sociale woningen na oplevering aan te kopen. De prijzen hiervoor stemmen overeen met de gangbare prijzen voor sociale woningen. Dat is ook voor de ontwikkelaar positief want hij is vooraf al zeker van de verkoop van een derde van het project. 

Om voor voldoende betaalbare woningen te zorgen, leggen we vanaf nu voor ieder planningsgebied maximumprijzen op voor een derde van de woningen. Deze woningen dienen te voldoen aan onze minimumvereisten qua grootte en kwaliteit. Bij de verkoop van die woningen moeten ontwikkelaars zich houden aan een beperkt rendement.

Het laatste derde van de woningen kan de ontwikkelaar zelf invullen. En dat kan best winstgevend zijn. Winstmarges van 12 tot zelfs 20 procent zijn voor dergelijke projecten immers courant. Ontwikkelen in Antwerpen blijft heel aantrekkelijk. Met de Antwerpse Woonregel zorgen we ervoor dat de totale marges ervan onder controle blijven. Ook zorgen we met onze Antwerpse Woonregel voor een evenwichtige ontwikkeling van nieuwe stadsdelen met een goede sociale mix en met wijken die de sociale diversiteit van onze stad incarneren. Daar wordt iedereen beter van. 

Dankzij de Antwerpse Woonregel kan het aantal betaalbare en sociale woningen snel stijgen. Hadden we deze woonregel toegepast op projecten als het Nieuw Zuid (2000 woningen), de Slachthuissite (2500 woningen), Regatta (2100 woningen) en Eksterlaer (580 woningen), dan zou Antwerpen zo’n 2400 sociale en 2400 betaalbare woningen rijker zijn.

Naar verwachting zouden er de komende jaren langs de ring zo’n 5000 nieuwe woningen kunnen komen. Ook in de districten buiten de ring plant de stad 5000 nieuwe woningen. Sinds 2018 kwamen er jaarlijks zowat 2100 woningen bij in de stad, een groot deel daarvan in grote nieuwbouwprojecten. Deze cijfers maken duidelijk dat het snel kan gaan als we consequent de Antwerpse Woonregel hanteren. 

Daarvoor hebben we wel een nieuwe visie op stadsontwikkeling nodig. Sinds het opdoeken van AG Stadsplanning zijn de schotten tussen het Antwerps schepencollege en de bouwpromotoren afgebroken en viert achterkamerpolitiek hoogtij. Meer nog, door het verdwijnen van AG Stadsplanning lijkt de stad ook haar langetermijnvisie op stadsontwikkeling kwijt. Enkel wat financieel voordelig is voor bouwpromotoren wordt nog uitgevoerd. 

Daarom willen we opnieuw een autonoom stadsbedrijf oprichten. Een transparante organisatie die een visie ontwikkelt over de toekomst van de stad. Die bij grote nieuwbouwprojecten uitgaat van wat de wijk en de omgeving nodig hebben. Welke voorzieningen zijn er nodig voor de nieuwe bewoners? Hoe ontsluiten we de wijk met openbaar vervoer en hoe maken we de wijk bereikbaar met degelijke fiets- en voetpaden? Zorgen we er zo afdoende voor dat de wijk niet dichtslibt met auto’s, maar ook dat de nieuwe bewoners vlot toegang hebben tot hun werk en ontspanning? En natuurlijk: realiseren we voldoende betaalbare woningen? 

Het stadsbedrijf dat we willen, vertrekt dus van de noden van de Antwerpenaren en zet van daaruit kaders uit waarbinnen projectontwikkelaars kunnen opereren. 

Het stadsbedrijf waakt over de stedenbouwkundige kwaliteit van grote nieuwbouwprojecten, maar het neemt ook het initiatief om nieuwe delen van de stad te gaan ontwikkelen. Zo voeren we een doordacht en actief grondbeleid om publieke noden te kunnen lenigen. Op die plekken kunnen we bijvoorbeeld zelf, met AG Vespa en Woonhaven, respectievelijk betaalbare en sociale woningen realiseren.

Ten slotte zorgt het stadsbedrijf ook voor een scheiding tussen het stadscollege en de projectontwikkelaars. Zijn opdracht is om op lange termijn de bakens uit te zetten en erover te waken dat de stad ontwikkeld wordt in het belang van haar bewoners en niet in het belang van de kortetermijnwinsten van projectontwikkelaars.

Al jaren worden de sleutels van de stadsontwikkeling aan de grote betonbaronnen gegeven. Het maakt betaalbare woningen bouwen ondergeschikt aan de winst van deze baronnen. Die maken deel uit van een select clubje superrijken. De stad wordt stap voor stap aan hen verkocht. Zo mag miljardair Paul Gheysens dankzij interventie van De Wever op de Copernicussite 40% hoger bouwen. Meer ruimte voor luxeflats, en pure winst voor Gheysens. Op de Pelikaansite mag Cordeel, eigendom van een andere familie multimiljonairs, dan weer een op maat gemaakt ruimtelijk uitvoeringsplan laten opstellen om grote torens met bijbehorende megaparking te kunnen realiseren. En dat midden in de stad. En toen miljardair Fernand Huts zijn plannen om een veranda op de Boerentoren te bouwen onthulde, keek het college goedkeurend toe. Het lijkt wel alsof iedere miljardair zijn eigen toren moet kunnen bouwen. 

Maar ook in andere delen van de stad is het al projectontwikkeling dat de klok slaat. Pal naast de Hobokense polder wilde rederij CMB een Maritieme Campus Antwerpen bouwen met zes torens van 45 tot 70 meter, 700 parkeerplaatsen en een evenementenplein. De ruimtelijke regels lieten dat niet toe. Toch wierp schepen Annick De Ridder van N-VA zich op als beschermer van het project. Samen met buurtbewoners en Natuurpunt heeft de lokale afdeling van de PVDA in Hoboken de bouwvergunning kunnen tegenhouden. 

De site rond de botanische tuin, waar 500 jaar aan sociaal werk werd gedaan, is verhuurd aan luxehotel Botanic Sanctuary Garden. Het OCMW moest er weg en de populaire kringwinkel had geen plaats meer in die luxe-site. Projectontwikkelaar Iret Development doet alsof de hele Botanic van hem is en begaat de ene bouwovertreding na de andere. Eeuwenoude bomen worden bedreigd, er kwam een slagboom aan de publieke doorsteek, er werd een illegale serre opgetrokken. Dankzij protest van de buurt en de PVDA moet de serre weer weg, de ontwikkelaar blijft de grenzen aftasten en oversteken. Het stadsbestuur treedt helemaal niet op, maar regulariseert gewoon de bouwovertredingen. 

De nieuwe bouwcode van 2023 stapt af van de harmonieregel dat een gebouw zowel in de breedte, hoogte als diepte aangepast moet zijn aan de gebouwen in de buurt. Schepen Annick De Ridder wil zo zorgen voor “minder regels en meer vertrouwen”. In feite geeft ze carte blanche aan de ontwikkelaars. Zij mogen zo hoog bouwen als ze willen. Winsten verzekerd. 

De stad legt stedenbouwkundige lasten op, maar veel transparantie daarover is er niet. Toen PVDA-raadslid Mie Branders op de gemeenteraad vroeg of ze de overeenkomst tussen de stad en een projectontwikkelaar over stedenbouwkundige lasten mocht inzien, was het antwoord laconiek: “Ik denk het niet.”

Wij willen de sleutels van de stad weer in handen van de Antwerpenaar geven. In plaats van te vertrekken van de winsten van de projectontwikkelaars, vertrekken we van de behoeften en noden van de Antwerpenaar. Dat is waarom we de Antwerpse Woonregel invoeren. Die maatregel is logisch en nodig om de macht van de betonbaronnen in te dijken en eindelijk werk te maken van betaalbaar wonen in Antwerpen.

____________________

¹https://www.gva.be/cnt/dmf20240202_95273692

²https://journals.sagepub.com/doi/pdf/10.1177/00420980211028235

 ³Bron: Studiedienst van de Vlaamse Regering.

⁴https://socialhousing.wien/tools/urban-development-and-land-policy