De huurprijzen begrenzen
Wonen in Antwerpen is onbetaalbaar geworden. De PVDA wil de huurprijzen begrenzen op basis van objectieve criteria zoals comfort, energieverbruik en aantal kamers. Zo schakelen we huisjesmelkers uit en zorgen we voor eerlijke huurprijzen.
Wat we willen
- We willen de huurprijzen begrenzen aan de hand van objectieve criteria zoals de kwaliteit van de woning, de isolatie, de ligging en het aantal kamers.
- We voeren een Antwerps A-raster van objectieve huurprijzen in. Een huurprijscomité van huurders, verhuurders en middenveldorganisaties stelt het raster samen op.
- Huurwoningen in slechte staat helpen we renoveren om ze nadien betaalbaar te verhuren. Zo schakelen we huisjesmelkers uit.
Waarom is dat nodig?
“Huurprijzen kennen de laatste jaren een ongeziene stijging”, kopte De Tijd. Elke Antwerpenaar die een woning huurt, zal dat beamen. Een appartement huren in de binnenstad kost al meer dan duizend euro, nog zonder vaste kosten, energie of verwarming.
Op zoek naar een gepaste woning? Dan moet je met tientallen anderen concurreren en heel veel geluk hebben. De woningmarkt is oververhit. Het stadsbestuur laat toe om steeds meer huur te vragen voor dezelfde woning. Omdat er zo’n gebrek is aan betaalbare huurwoningen vindt men wel steeds iemand die een hogere huurprijs betaalt.
En hoe meer je aan huur uitgeeft, hoe minder er overschiet voor de rest van je uitgaven. Het zet je koopkracht onder druk. Dat werd iedere huurder de laatste jaren gewaar.
De helft van de private huurders in onze stad houdt zelfs onvoldoende inkomen over om fatsoenlijk rond te komen.
De koopmarkt biedt hier geen soelaas. De woningprijzen zijn sinds het begin van de legislatuur met een derde gestegen en ook een lening aangaan om een huis te kopen is veel duurder geworden. Bijgevolg wordt het moeilijker om iets te kopen. Voor heel wat Antwerpenaren is het zelfs onmogelijk geworden om nog iets te vinden in hun stad. De Tijd rekende uit dat een modaal gezin bijna de helft van haar inkomen moet uitgeven aan de afbetaling van een modale woning. Dat is veel meer dan het derde dat wordt aangeraden en banken laten dit meestal niet toe. De mensen die vroeger konden kopen zoeken nu dus op de huurmarkt, wat de druk daar nog verder verhoogt.
Ook de kwaliteit van huurwoningen is vaak niet voldoende. Zeker op het vlak van energieverbruik voldoet een groot aantal van de huurwoningen niet. Daardoor betalen huurders niet alleen een steeds hogere huur, maar ook hun energiekosten lopen sterk op. De winstmarges die verhuurders maken op deze slechte woningen ligt bovendien ook nog het hoogste, waardoor ze niet geneigd zijn snel te renoveren.
In Antwerpen zijn er dus te weinig betaalbare en kwaliteitsvolle woningen. De vraag is veel groter dan het aanbod. Daardoor groeit de concurrentie tussen kandidaat-huurders. En hoe meer concurrentie, hoe meer discriminatie: alleenstaande moeders, mensen met een uitkering en huurders met migratieachtergrond hebben veel minder kans om een woning te vinden wanneer de huisbaas weet dat hij het zich kan veroorloven kandidaat-huurders te weigeren. Er zijn toch meer dan genoeg kandidaten.
Huisjesmelkers slaan gemakkelijk munt uit deze wooncrisis. Ze kopen woningen in slechte staat op en verhuren ze voor woekerprijzen aan mensen die anders op straat zouden komen te staan. Schimmel op de muren, nauwelijks isolatie, gevaarlijke situaties… het zou allemaal niet mogen, maar de huurders hebben vaak geen keuze. Na de gasexplosie op de Paardenmarkt in 2018 liet de stad weten dat 100.000 mensen verblijven in huurwoningen die bij controle afgekeurd zouden worden. Het ziet er niet naar uit dat deze situatie vandaag veel verbeterd is.
Het stadsbestuur steekt zijn kop in het zand, ontkent de crisis en zegt dat de dure prijzen “slechts een gevoel” zijn. Nee hoor, deze prijzen zijn voor heel veel Antwerpenaren maand na maand een harde realiteit.
Nu de huurprijzen uit de pan swingen en de wooncrisis uit haar voegen barst, kunnen we niet bij de pakken blijven zitten. We moeten het aanbod aan betaalbare woningen sterk uitbreiden. Tegelijkertijd is een noodmaatregel nodig: de huurprijzen begrenzen.
Hoe bieden onze voorstellen een antwoord op de problemen?
“Veel mensen hebben moeite om hun huur te betalen en verhuurders zijn dus onzeker of ze hun geld wel zullen krijgen. Daarom moet worden bijgestuurd.” Dat zegt Joy Verstichele van het Vlaamse Huurdersplatform. Volgens hem is het dringend nodig in te grijpen in de private huurmarkt en de huurprijzen te begrenzen gebaseerd op objectieve criteria. Ook professor sociologie Pieter-Paul Verhaeghe pleit ervoor de huurprijzen niet meer aan de markt over te laten. Omdat wonen een basisbehoefte is, dienen we op te treden rond de huurprijzen.
Met een systeem van huurprijsomkadering willen we de jungle van de huurmarkt verlaten en de prijzen begrenzen op bedragen die objectief worden vastgelegd. Hoe groot de woning is, wat de bouwkwaliteit ervan is en de ligging, de isolatie of de uitrusting… dat alles bepaalt de maximale huurprijs. Om de prijzen vast te leggen, stellen we een huurprijscomité samen. Daarin zetelen vertegenwoordigers van huurders, verhuurders en middenveldorganisaties. Samen bepalen ze ieder jaar de maximum huurprijzen.
Zo hebben huurders een sterkere positie. Ze staan niet meer alleen tegenover een verhuurder die hen tegen andere huurders kan uitspelen. Het is ermee als met de onderhandelingen voor lonen en veiligheid op het werk. Ook daar zijn werknemers beschermd dankzij collectieve afspraken die ze niet op hun eentje moeten afdwingen van hun werkgever.
Huurprijsomkadering bestaat in heel wat landen en daar is aangetoond dat het een effectieve manier is om op korte termijn de huurprijzen te laten zakken. Ook wijst onderzoek uit dat het onder controle brengen van huurprijzen een belangrijke factor is om ongelijkheid in een samenleving te verminderen. Het maakt sinds 2010 dan ook weer opgang.
Parijs bijvoorbeeld voerde in 2019 een huurprijsomkadering weer in. Elk jaar bepaalt het lokaal bestuur er de referentiehuurprijzen. Het bedrag dat aan de huurder in rekening wordt gebracht, mag niet hoger zijn dan die referentiehuurprijs. Huurders kunnen een online formulier gebruiken om te controleren of hun huur aan die referentieprijs beantwoordt. Is dat niet het geval, dan meldt de huurder de overschrijding en voert de gemeente een onderzoek uit om na te gaan of de huurprijs inderdaad te hoog is. Blijkt dat zo te zijn, dan stelt de stad de verhuurder in gebreke en moet hij de ten onrechte geïnde bedragen terugbetalen. Dankzij de regeling kreeg een huurder bijvoorbeeld 6500 euro terug omdat hun huisbaas tweeënhalf jaar lang iedere maand meer dan 200 euro te veel had aangerekend voor een studio van dertig vierkante meter.
Andere Franse steden maakten ook de sprong, net als allerlei steden en regio’s in Duitsland, Zweden, Denemarken, Nederland, Luxemburg, Spanje en andere landen.
We pleiten voor de invoering van een bindend huurraster in Antwerpen. We noemen dat het A-Raster. Het bevat de criteria die gelden voor elke woning. Omdat de referentiehuurprijzen in ons huurprijscomité worden overeengekomen tussen huurders en verhuurders, blijft die laatste groep een rendement maken zonder evenwel van de schaarste op de markt gebruik te kunnen maken om dat rendement onredelijk te verhogen. En omdat het huurprijscomité de referentieprijzen objectief vastlegt op basis van onder meer de kwaliteit en de energiezuinigheid van de woning, haalt het excessen uit de markt en verhindert het dat er woekerprijzen gevraagd worden voor woningen van zeer slechte kwaliteit.
We pleiten ervoor dat, net als in Brussel, de referentieprijs op ieder huurcontract vermeld wordt en we willen samenwerken met vastgoedwebsites om de maximumprijzen te integreren.
We nemen als stadsbestuur het initiatief om een huurprijscomité op te richten dat het A-Raster voor de verschillende wijken in de stad opstelt. Er bestaat in Antwerpen trouwens al een eerste vorm van huurraster, dat is opgesteld in het kader van renovatiepremies voor verhuurders. Dat raster verbindt verhuurders die gebruikmaken van renovatiepremies ertoe om zich te houden aan maximumhuurprijzen.
Momenteel voorziet de Vlaamse woonwetgeving nog geen kader voor huurprijsbegrenzing. We vragen de Vlaamse regering om een kader uit te werken om de huurprijzen te begrenzen. De wooncrisis is in Antwerpen echter zo acuut dat wanneer actie op Vlaams niveau uitblijft, wij ook niet gaan wachten. Daarom kunnen we beroep doen op de autonomie die een gemeente heeft om de betaalbaarheid van huurwoningen te garanderen. Het is immers uit gemeentelijke belang dat de Antwerpenaren betaalbaar kunnen wonen.
Door het A-Raster te realiseren, stimuleren we verhuurders ook om de kwaliteit van hun huurwoningen te verbeteren. De huurprijs hangt immers ook af van hoe kwalitatief de woning is. Om de woonkwaliteit in de stad te verbeteren starten we met verhuurders van woningen in zeer slechte staat een traject om hun woningen te renoveren. Verhuurders die te goeder trouw zijn, kunnen rekenen op ondersteuning, ontzorging en renteloze leningen. Huisjesmelkers manen we via de stedelijke belasting op ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen aan hun woning in orde te brengen of te laten overnemen door AG Vespa of Woonhaven, die het vervolgens opknappen en betaalbaar of sociaal verhuren.
AG Vespa begeleidt de renovaties van de panden en bundelt ze per wijk. Op deze manier kunnen we tientallen panden per keer renoveren en de prijs sterk drukken.
Hoe verschilt onze aanpak van die van het stadsbestuur?
Het stadsbestuur van N-VA en Vooruit steekt zijn kop in het zand voor de wooncrisis. Het trekt de kaart van de projectontwikkelaars die er zoveel mogelijk geld proberen uit te slaan. Het legt ze geen strobreed in de weg. “Als overheid moeten we voorzichtig zijn, want we willen niet marktverstorend werken”, klinkt het bij schepen van wonen Els van Doesburg van de N-VA. Zij doet alsof de wooncrisis maar “een idee” is in de hoofden van mensen. Maar duizend euro huur moeten betalen voor een appartementje is geen idee, dat is gewoon heel veel geld.
Impliciet geeft ze toe dat wonen in Antwerpen te duur is voor heel veel mensen. Ze pakt uit met de “betaalbare” huurwoningen in de Fierensblokken aan de Nationalestraat, maar dat project is met 107 woningen een druppel op een hete plaat. Bovendien zijn de “betaalbare” huurprijzen ervan in feite onbetaalbaar. Want 857 euro voor een appartement met één slaapkamer is voor veel jonge starters, op wie het project is gericht, te veel. Dat komt omdat de prijzen gebaseerd zijn op de marktprijzen van de dure hippe buurt. En zo duwt het algemeen tekort aan betaalbare woningen ook de “betaalbare” prijzen naar omhoog.
Met PVDA brachten we deze hoge prijzen aan het licht en vergeleken ze met de huurprijzen voor gelijkaardige projecten uit de Oostenrijkse hoofdstad Wenen. Daar vraagt men 330 euro voor een gelijkaardig appartement. Dan is wel betaalbaar wonen.
Ook de woonkwaliteit is niet aangepakt. In het stedelijk bestuursakkoord was wel sprake van de invoering van een verplicht conformiteitsattest bij nieuwe verhuur. Maar die belofte is na zes jaar dode letter gebleken. De woonkwaliteit op de private markt is slecht, maar ook Antwerpse sociale huurwoningen zijn er soms erbarmelijk aan toe. Met regelmaat van de klok komen verhalen over schimmelwoningen aan het licht. Toen bekend werd dat in de wijk Luchtbal een heel aantal sociale woningen beschimmeld waren, hebben we met PVDA dit op de agenda gezet en de huurders ervan met raad en daad bijgestaan.
____________________
3https://www.gva.be/cnt/dmf20230928_95239017
4https://hiva.kuleuven.be/nl/nieuws/docs/woonuitdagingen-voor-antwerpen.pdf
6https://multimedia.tijd.be/betaalbaarheidsindex/antwerpen
9https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4298178
10https://journals.sagepub.com/doi/10.1177/09589287221150179
Veelgestelde vragen
Is het wettelijk mogelijk de huurprijzen te begrenzen?
In verschillende Europese landen worden de huurprijzen gereguleerd: in Frankrijk, Denemarken, Zweden, Oostenrijk, Spanje... De regelgeving is herhaaldelijk aangevallen door grote verhuurbedrijven, maar ze heeft steeds standgehouden. Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft zich in deze kwestie herhaaldelijk uitgesproken en de mogelijkheid gegeven de huurprijzen te begrenzen.
In Vlaanderen bestaat er ook al een vorm van beperking van de huurprijzen, en wel voor de duur van het contract. De huisbaas mag de huurprijs enkel verhogen volgens de gezondheidsindex en je niet ieder jaar een nieuwe prijs voorschotelen. Recent werd deze beperking tijdelijk verstrengd: huurprijzen van woningen met ondermaatse energieprestatie mochten niet stijgen. Ondertussen is deze verstrenging alweer opgeheven, maar het maakt duidelijk dat huurprijzen controleren geen taboe mag zijn.
Steden en gemeenten hebben de opdracht te zorgen voor een betaalbaar woonaanbod op hun grondgebied. Gemeenten kunnen in dat kader huurprijsregulering invoeren zo lang er op Vlaams geen kader voor wordt voorzien. We willen erop aandringen dat Vlaanderen in heel het gewest de huurprijzen onder controle brengt. Maar indien een Vlaams kader uitblijft, willen we gebruik maken van de gemeentelijke autonomie om in Antwerpen een bindend huurprijzenraster uit te werken. De wooncrisis is immers zo ernstig dat we het gemeentelijk belang kunnen inroepen om de lacune in de Vlaamse regelgeving in te vullen.
Gaan mensen nog wel een woning verhuren als ze niet kunnen vragen wat ze willen?
Een huurprijscomité met daarin verhuurders, huurders en middenveldorganisaties komt jaarlijks de prijzen overeen. Binnen dat comité worden afspraken gemaakt zodat verhuurders een redelijke huurprijs kunnen krijgen voor hun pand. Daarmee blijft het dus voor hen mogelijk leningen af te betalen en het pand te onderhouden. Maar buitensporige winsten boeken met huurprijzen die stijgen, niet omwille van een verbeterde kwaliteit van de woning maar door de oververhitting op de markt, dàt wordt ingedijkt.
Gaan verhuurders wel in hun panden blijven investeren?
Goedbedoelende verhuurders zullen een redelijke prijs kunnen blijven krijgen voor hun huurwoning. Het huurprijzenraster motiveert verhuurders bovendien om de kwaliteit van hun pand te verhogen. Het doet de woning in het raster stijgen. We willen verhuurders als stad bovendien helpen, ontzorgen en begeleiden bij de nodige renovatiewerken.
De winstmarges die verhuurders boeken ligt voor de minst kwalitatieve woningen het hoogste. Toch zijn zij ook vandaag niet geneigd om in hun woningen te investeren. Ze vinden toch steeds iemand die de relatief hoge prijs moet betalen.
Maar met het A-Raster vallen zij door de mand. De maximumhuurprijs van hun pand is immers zeer laag. Indien ze deze panden niet renoveren, kunnen we gebruikmaken van de stedelijke belasting op ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde panden om hen aan te manen het pand door AG Vespa of Woonhaven te laten overnemen. Die panden kunnen we dan opknappen en inzetten voor betaalbare of sociale verhuur.
Hoe loopt het in het buitenland?
Sinds 2010 kent Europa een nieuwe golf van voorstellen om huurprijzen te reguleren. In reactie op de financiële crisis en om ervoor te zorgen dat steden nog betaalbaar bleven om te huren hebben verschillende Europese steden en regio’s het recent nog ingevoerd.
Vandaag kennen 24 Franse steden een gelijkaardig systeem. In Parijs geldt zo’n regulering bijvoorbeeld sinds 2019. In Catalonië is het systeem in 2024 weer ingevoerd. Sinds 2015 heeft Duitsland een huurprijsplafond dat huurders toelaat om buitensporige huurprijzen aan te vechten in de rechtbank.
Scandinavische landen als Zweden en Denemarken kennen al decennia systemen van huurprijsbeperking. In Denemarken baseert men ofwel de maximumhuurprijzen op de kosten die verhuurders hebben plus een rendement, ofwel beslist een gemeentelijke commissie wat een faire huurprijs zou zijn. In Zweden onderhandelen huurders- en verhuurdersbonden de prijzen.
Huurprijsomkadering, is dat voldoende om de wooncrisis aan te pakken?
De huurprijsomkadering die wij voorstellen maakt deel uit van een bredere visie om de wooncrisis in Antwerpen aan te pakken. Het is een noodmaatregel die de prijzen op de huurmarkt moet temperen. Academisch onderzoek wijst uit dat de huurprijzen na het invoeren van de regulering al snel dalen en dat het onder controle brengen van huurprijzen een belangrijke factor is om ongelijkheid in een samenleving te verminderen.
Tegelijk hebben we een brede visie op de ontwikkeling van Antwerpen. We zetten in op het vergroten van het aanbod aan sociale en betaalbare woningen. Dat is nodig op de langere termijn. We zetten als stad het kader uit van hoe we onze stad gaan ontwikkelen. We vertrekken hiervoor van wat de Antwerpenaren in hun buurt nodig hebben. Dat gaat over voldoende betaalbare woningen, groene en open ruimte, voorzieningen en dienstverlening en toegang tot performant openbaar vervoer. Binnen dat kader werken we met private en publieke actoren om dat in de praktijk te zetten. Private ontwikkelaars kunnen hierbinnen winst maken. We dagen hen uit om ook betaalbaar te bouwen in plaats van enkel oog te hebben voor een duur segment. Daarnaast zetten we in op het uitbreiden van het sociaal en betaalbaar woonaanbod door met Woonhaven en AG Vespa actiever te ontwikkelen.
Werkt men in Parijs ook met een prijsplafond?
In Parijs werkt men met een vork met minimum- en maximumprijs en is er dus wel degelijk een prijsplafond. Je mag er niet verhuren boven een maximumhuurprijs. De gemeente bepaalt een referentieprijs en legt daarnaast een prijsplafond vast dat twintig procent hoger ligt dan de referentieprijs.
Het staat verhuurders vrij om aan lagere prijzen dan het prijsplafond te verhuren. Dat is zo in ons voorstel en bij de manier waarop men dat in Parijs doet. Ons voorstel en dat van Parijs werken op dezelfde manier: er wordt een maximumhuurprijs afgesproken die gebaseerd is op de eigenschappen van de woning zoals energiezuinigheid, ligging en grootte.
Ook de Huurdersbond pleit ervoor om op plaatsen zoals Antwerpen, waar de huurmarkt onder druk staat, de huurprijzen te objectiveren.