De Hobokense polder, een van de meest waardevolle natuurgebieden op een boogscheut van de stad, wordt bedreigd. De Antwerpse rederij CMB wil in de polder een enorm gebouw in de vorm van een schip neerpoten met meerdere masten. Wat wordt verkocht als Maritieme Campus Antwerpen is in de feiten een buitenproportioneel vastgoedproject. Om dit gedrocht erdoor te krijgen worden richtlijnen genegeerd, ruimtelijke plannen aangepast en aanvragen gesaucissonneerd. “Dit stadsbestuur zou zich in alle hevigheid moeten verzetten, maar rolt de rode loper uit. Met de PVDA steunen wij het protest en verspreiden we een bezwaarschrift tegen de bouwaanvraag. Dit project mag er niet komen”, zegt PVDA-gemeenteraadslid Mie Branders.
Natuurgebied de Hobokense polder bedreigd
Dit laatste stuk natuur aan de zuidkant van het stadscentrum van Antwerpen zit geprangd tussen de Schelde, de woonkernen van Hoboken en het nieuwe bedrijventerrein Blue Gate. Het is een zeer waardevol natuurgebied van meer dan 150 ha groot. Het is rijk aan zeldzame soorten dieren en planten. Daarenboven is het, zeker in tijden van covid 19, een belangrijke wandelplek voor stadsbewoners om tot rust te komen en om te genieten van natuurpracht. De Hobokense polder is een erkend natuurreservaat en volgens de natuurwetgeving mag er geen enkele vergunning afgeleverd worden voor activiteiten en projecten die er onherstelbare schade aan toebrengen.
Blue Gate
De oude BP-site, gelegen in de Hobokense Polder, wordt de locatie voor de Maritieme Campus Antwerpen (MCA). Sinds 2017 maakt deze locatie deel uit van het bedrijventerrein Blue Gate waarin projectontwikkelaars en investeerders een aantal juridisch-administratieve en financiële voordelen krijgen bij de ontwikkeling van dit historisch vervuild bedrijventerrein.
Blue Gate willen een ecologisch, watergebonden bedrijventerrein ziet erop toe dat de sites niet volgebouwd worden. Zo kan in een bedrijf slechts 50% van het oppervlak van zijn kavel bebouwen in de buitenste zone van Blue Gate, met een maximumhoogte van 9 bouwlagen bouwen.
CMB legt die visie naast zich neer. Men zal maar liefst 55% van het perceel bebouwen met daarnaast nog 700 parkeerplaatsen, goed voor 74% verharding in totaal. Voor de 9 verdiepingen vindt CMB een handig truukje. Men bouwt eerst twee bouwlagen als een gemeenschappelijke sokkel van 7 meter hoog.
Die sokkel wordt vervolgens het “verhoogde maaiveld” genoemd. En boven dat nieuw gecreëerde maaiveld komen dan kantoorblokken van 6 tot 9 bouwlagen. Men begint dus pas vanaf 7 meter hoogte te meten.
Vervolgens hebben de verdiepingen van de torens hebben een gemiddelde hoogte van 7(!) meter, dubbel zo hoog als een normale hoogte, waardoor men aan totale hoogbouw van 50 tot 70 meter hoog komt.
In een interview in Gazet van Antwerpen met de CMB-manager, Bart Huybrechts, zien we het belang van die hoogbouw, want het gebouw moet op vlak van symboolwaarde naast het Havenhuis kunnen staan. Hij droomt van een stad met het Havenhuis in het noorden van de stad en zijn Maritieme Campus in het zuiden. Ook het Antwerps stadsbestuur ziet er graag een landmark verschijnen, in het stedelijk jargon heet dit: “er is de wens om het maritieme karakter als beeldkwaliteit in te zetten”.
Wanneer de CMB-CEO door PVDA-raadslid Tim Joye in de Hobokense districtsraad wordt geconfronteerd met de afwijkingen van de plannen voor MCA op de vestigingsvoorwaarden van Blue Gate zegt hij “Die regels van Blue Gate zijn niet juridisch bindend”. Ook het Antwerps schepencollege probeert MCA uit de wind te zetten. In haar collegebesluiten staat te lezen dat het projectgebied MCA “grenst” aan Blue Gate, terwijl het er integraal deel van uitmaakt.
RUP staat in de weg
Wat er wel bindend is, dat is het Ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP). Het huidige RUP legt terecht een paar regels op, gezien het terrein in de Hobokense polder ligt. Kantoren en toonzalen mogen slechts beperkte oppervlakte hebben, moeten ondergeschikt en gekoppeld zijn aan de productieactiviteiten en mogen geen enkele loketfunctie hebben. Autonome kantoren die niet verbonden zijn aan productie zijn simpelweg niet toegelaten. Ten allen tijde moet rekening gehouden worden met zuinig ruimtegebruik. Om dat te omzeilen haalt CMB weeral enkele truken uit de kast.
Truc 1: Saucissonering oftewel: uitvoering in twee fasen.
Omdat het huidige ontwerp niet door het RUP geraakt vraagt men een Milieueffectenrapport (MER) en een omgevingsvergunning aan in twee fases.
De eerste fase is het grijze gedeelte van de afbeelding. Opmerkelijk is de hoogbouw van 43m bovenop de sokkel. Welke functie heeft dit gebouw? Kantoren (die volgens het huidige RUP steeds een beperkte oppervlakte moeten hebben en ondergeschikt en gekoppeld moet en zijn aan productie). We lezen : “De kantoorachtigen op MCA zullen bestaan uit ondersteunende bedrijfsruimte aan de maritieme sector en watergebonden business”. En verder houden ze verband met “ofwel productie, reparatie, opslag, distributie, kennisintensieve productie- of onderzoeksprocessen, opleiding of andere werkzaamheden”. Hier kan dus alles en niets onder vallen.
De tweede fase, het witte deel op de afbeelding, is de bouw van nog 5 bijkomende kantoorgebouwen zoals je op de tekening kan zien en dit tot 70m hoog! Op basis van wat we nu weten zullen de 6 kantoorgebouwen samen 39 bouwlagen hebben. Elke bouwlaag is goed voor een kleine 3.000m². Reken maar uit wat een gigantisch kantoor project dit is! 117.000 vierkante meter.
Truuk 2: uitzonderingen aanvragen
De eerste fase zou nog binnen het huidige RUP kunnen vallen maar daarvoor moeten 2 bestemmingsvoorwaarden à la tête du client worden aangepast. Daar komt de stad Antwerpen ter hulp en vraagt aan Vlaanderen om het RUP te mogen wijzigen. Men vraagt het verbod op “autonome kantoren” te versoepelen, dus wel toe te staan. De verplichting om een “watergebonden karakter” (lees: laden en lossen van schepen) is volgens de stad enkel in expliciete zin mogelijk en dus te beperkend. MCA moet ook in ruime zin “watergebonden zijn”, er moeten geen boten aanleggen, “een aan de scheepvaart gerelateerd programma” moet ook mogelijk zijn.
Truuk 3: RUP op maat
Het stadsbestuur wil een nieuw RUP maken. Een RUP op maat “RUP Maritieme campus”. Een “postzegel-RUP” zoals we dat kennen uit de tijd van de voormalige schepen van Stadsontwikkeling Rob Van De Velde. Ook de huidige schepen Annick De Ridder is de vastgoedindustrie genegen en bepaalt graag de regels à la tête du client, want het oude RUP is volgens dit bestuur “veel te belemmerend”.
Kantoor/vastgoed-project verpakt onder een onderzoek en ontwikkeling sausje
Hun kantoorproject wordt verkocht als een campus die moet uitgroeien tot “een community van kennis, technologie en bedrijven” die zich inzetten voor “milieuvriendelijk en winstgevende watergebonden bedrijvigheid.” De campus bevat ruimte voor onderzoek en ontwikkeling, productie, co-working en educatie... maar het wordt ook een congres- en ontmoetingscentrum met tientallen zalen, horecazaken en mogelijkheid tot bedrijfsfeesten.
Over de veelbelovende onderzoeks en ontwikkelings-doelstellingen rond waterstofmotoren blijft het heel vaag. CMB heeft voorlopig maar 8 personeelsleden in onderzoek en ontwikkeling werken. Maar tegen 2023 wil men 700 werknemers hebben op de site dit moet groeien naar 2000-3000. Hoeveel zullen er hiervan actief zijn in onderzoek en ontwikkeling? Van de ruimtes die gebruikt zullen worden gaat er maar een fractie naar onderzoek en ontwikkeling. Vijftig bedrijven hebben zogezegd interesse, maar er worden nergens namen genoemd.
De 700 parkeerplaatsen die er eigenlijk maar 200 moeten zijn.
Op de site komen er 700 parkeerplaatsen: 200 daarvan zijn verbonden aan het hoofdgebouw, de andere 500 plaatsen zijn er volgens CMB in eerste instantie nodig omdat er nog geen bus of tram aan de site passeert. Dit is geen plek om kantoorgebouwen te zetten, die moeten zoals aan stations komen te liggen. Niet in een uithoek die moeilijk te bereiken is.
Stop dit project en teken het bezwaarschrift.
Dit project mag er niet komen. De kantoortorens zijn hier niet op hun plaats. Ze zorgen door hun grootte en de massale drukte die ze gaan meebrengen voor een ernstige verstoring van het unieke natuurgebied de Hobokense Polder. We zien dat de MCA niet de hoofdzaak is in dit project maar wel het enorme vastgoed luik dat er aan vast hangt! Dat zal voor grote immobiliën winsten zorgen. En daar moet de noodzakelijk rust rondom een belangrijk natuurgebied voor wijken.