Honderden extra betaalbare woningen met Antwerpse woonregel van PVDA

Met de Antwerpse woonregel uit het verkiezingsprogramma van de PVDA, hadden er honderden extra betaalbare woningen kunnen zijn in onze stad. Om dat punt te illustreren, zocht de linkse partij een aantal grote nieuwbouwprojecten uit. Ze vergeleek het aanbod dat er vandaag is met wat dat had kunnen zijn. “Met onze woonregel waren hier vandaag meer dan achthonderd extra betaalbare en sociale woningen geweest”, zegt PVDA-fractieleider Manal Toumi. Ze roept het stadsbestuur op om daadkrachtiger op te treden. “Er is een wooncrisis in Antwerpen. De oplossing volledig in handen leggen van de markt werkt duidelijk niet. De stad moet de regie in handen nemen.”

Als de Antwerpse woonregel uit het PVDA-programma was toegepast op elf grote nieuwbouwprojecten in de stad, zouden er vandaag maar liefst 873 extra betaalbare of sociale woningen bijgekomen zijn. Die regel komt uit het verkiezingsprogramma van de partij. Ze stelt dat er bij grote nieuwbouwprojecten één derde van het aanbod betaalbaar is en één derde sociaal. Met het overige derde mag de projectontwikkelaar doen wat die wil.

Volgens de PVDA zou de toepassing van die regel een antwoord kunnen bieden op de stijgende woningprijzen. De partij zocht enkele grote nieuwbouwprojecten uit, en bekeek welke impact de woonregel hierop zou gehad hebben. In totaal gaat het om 1.323 nieuwe wooneenheden die er recent zijn bijgekomen in Antwerpen of nog gepland staan. “Het probleem met die projecten is dat ze mikken op het meer kapitaalkrachtige segment van de bevolking en op investeerders”, zegt Toumi. “De gemiddelde prijs voor een appartement in de projecten die we bekeken bedraagt rond de 330.000 euro, exclusief btw. Dat is zestigduizend euro hoger dan de gemiddelde prijs voor een appartement in Antwerpen”, weet ze.

Volgens Toumi moet het stadsbestuur de regie meer in handen nemen. “Projectontwikkelaars krijgen volledige carte blanche. Nochtans had ook Vooruit in haar programma een maatregel staan met een verplicht aandeel sociaal en betaalbaar wonen. Daar schiet vandaag helaas niets meer van over”, stelt ze. “Nochtans is het nodig: De vastgoedprijzen in Antwerpen swingen de pan uit. We zijn de sterkste stijger van alle Vlaamse grote steden. Nergens spendeert een doorsnee gezin meer van haar inkomen aan wonen dan bij ons.”

Om dat tegen te gaan moeten er maatregelen komen om het aandeel betaalbare woningen in Antwerpen fors te doen stijgen. “Onze woonregel legt duidelijke voorwaarden op aan grote projectontwikkelaars: één derde van de woningen die gebouwd worden moet sociaal zijn, en één derde betaalbaar. Zo nemen we als stad de regie in eigen handen, in plaats van alles over te laten aan de markt. Een totaal andere aanpak dan die van het stadsbestuur vandaag”, zegt Toumi.

Hoe dat er in de praktijk zou uitzien, legt Toumi verder uit: “De stad zou bouwvoorschriften kunnen invoeren waarin dat is vastgelegd. Dat is vandaag al gangbaar op andere plaatsen als Gent of Middelkerke, maar ook Wenen en Montpellier”, weet ze.

“Je kan perfect voorschriften invoeren waardoor bij elk project groter dan 2.000 m² vloeroppervlakte regels gelden. Een derde van de woningen gaat dan naar sociale huisvesting. Woonhaven koopt die na oplevering aan de gangbare prijzen, wat ook zekerheid biedt aan ontwikkelaars”, zegt Toumi. “Een tweede derde krijgt een maximumprijs en moet voldoen aan bepaalde normen qua grootte en kwaliteit. Bij de verkoop van die woningen moeten ontwikkelaars zich houden aan een beperkt rendement”, gaat ze verder. “Het laatste derde van de woningen kan de ontwikkelaar zelf invullen. En dat kan best winstgevend zijn. Winstmarges van 12 tot zelfs 20 procent zijn voor dergelijke projecten immers courant. Ontwikkelen blijft dus aantrekkelijk in Antwerpen, maar we houden zelf controle over het aanbod”, besluit ze.

Dossier woonregel

1. Als de woonregel uit het PVDA-verkiezingsprogramma was toegepast op tien grote woonprojecten in de stad, zouden er vandaag 436 extra sociale en 436 betaalbare huur- of koopwoningen bijgekomen zijn
   
   
2. De PVDA ging op zoek naar elf recente grote woonprojecten, samen goed voor 1.323 wooneenheden
   
   
3. In ons  verkiezingsprogramma hebben we een ambitieus plan uitgewerkt om de wooncrisis aan te pakken 
   
   Eén van de maatregelen uit dat plan was de invoering van de Antwerpse Woonregel: Die zou van toepassing zijn op grote nieuwbouwprojecten op privaat terrein voeren. Bij die projecten moet een derde van de geproduceerde woningen een sociale woning zijn, een derde moet betaalbaar zijn, en voor het laatste derde is de ontwikkelaar vrij hoe die in te plannen.
   
   Dat zou geregeld worden via bepalingen in ruimtelijke uitvoeringsplannen en met ‘stedenbouwkundige verordeningen’
   Het gebeurt bovendien vandaag al: in Wenen en Montpellier, maar ook dichter bij huis, in Gent, Sint-Niklaas of Middelkerke.
   Ook voor de projectontwikkelaar blijft het aantrekkelijk: één derde wordt immers met zekerheid verkocht aan de sociale woonmaatschappij Woonhaven. Het laatste derde van de woningen kan de ontwikkelaar zelf invullen. En dat kan best winstgevend zijn. Winstmarges van 12 tot zelfs 20 procent zijn voor dergelijke projecten immers courant. 
   
   
4. Wanneer je de Antwerpse Woonregel zou toepassen op enkele recente grote nieuwbouwprojecten, zou je volgend resultaat krijgen:
   
   

   Project en locatie	Vandaag	Met Antwerpse woonregel
   Permeke – Kiel (Jan van Rijswijcklaan)	179 appartementen – vanaf €300.000	59 sociale en 59 betaalbare woningen
   Scheldetuin – Nieuw Zuid	91 appartementen – vanaf €340.000	30 sociale en 30 betaalbare woningen
   Friendshipsite – Eilandje	211 appartementen – prijs nog niet bekend	69 sociale en 69 betaalbare woningen
   Twist Tower – Cadix	89 appartementen + 3 penthouses – vanaf €389.000	30 sociale en 30 betaalbare woningen
   Tweede toren Cadix – Cadix	200 appartementen – prijs nog niet bekend	66 sociale en 66 betaalbare woningen
   Rivus – Deurne (Herentalsebaan)	173 appartementen – vanaf ±€300.000	57 sociale en 57 betaalbare woningen
   Oude Bosuilbaan (WAUWW) – Deurne Noord	146 appartementen (+5 woningen) – prijs nog niet bekend	48 sociale en 48 betaalbare woningen
   Pulse – Copernicussite (2018 Antwerpen)	43 appartementen – vanaf €299.000	14 sociale en 14 betaalbare woningen
   Rivo – Linkeroever	55 appartementen – vanaf €432.700	18 sociale en 18 betaalbare woningen
   Roderveld – Berchem	61 appartementen – vanaf ±€250.000	20 sociale en 20 betaalbare woningen
   Uilenspiegel – Linkeroever	67 appartementen – vanaf €262.653	22 sociale en 22 betaalbare woningen
   Totaal	—	433 sociale en 433 betaalbare woningen

5.  Qua betaalbaarheid is het in deze projecten slecht gesteld
   
   
   • Er is nog niet voor elk nieuwbouwproject een prijs beschikbaar. We keken naar degenen waar dat wel al het geval is (Permeke, Scheldetuin, Twist Tower, Rivus, Pulse, Rivo, Roderveld, Uilenspiegel)
   • De gemiddelde prijs in deze projecten ligt rond de 330.000 euro (332.356). Dat is exclusief kosten. Reken je daar de btw-kosten bij, kom je op een gemiddelde kostprijs van 402.150 euro.
   • Dat ligt ver boven de gemiddelde prijs die je in Antwerpen betaalt voor een appartement. Volgens de vastgoedbarometer bedraagt die € 270.613
      
6.  Nochtans is er een grote nood aan betaalbare huur- en koopwoningen in onze stad
   
   
   • De gemiddelde prijs voor een woning is de afgelopen zes jaar sterk gestegen, dat blijkt uit cijfers van de vastgoedbarometer
   • De gemiddelde verkoopprijs voor een huis bedroeg in 2025 € 387.832. Een stijging van 26.7% tegenover 2020
   • De gemiddelde verkoopprijs voor een appartement bedroeg in 2025 € 270.613. Dat is een stijging van 22.7% tegenover 2020 (€ 220.502)
   • Ook de betaalbaarheidsindex bevestigt dat: een doorsnee Antwerps gezin spendeert 47,7% van haar inkomen aan wonen, terwijl het nationaal gemiddelde op 35.2% ligt.
     In geen enkele andere Vlaamse centrumstad is dat aandeel zo hoog. 
   • Antwerpen doet het daarmee slechter dan andere grote Vlaamse centrumsteden:
     
     
     

   • Hoewel Antwerpen dus voorlopig de goedkoopste blijft van de vier grootste steden in Vlaanderen (en Brussel), zal dat aan dit tempo niet lang meer zo blijven
     
     

    

7. Enkele cijfers over de Antwerpse woningmarkt op een rijtje

• In Antwerpen zijn er 286.600 woningen, het hoogste aantal in Vlaanderen. In 2019 bedroeg dat aantal 268.084, tegenover 285.716 in 2024. Vorige legislatuur kwamen er dus netto 17.632 woningen bij. 
• Afgelopen legislatuur werden er vergunningen afgeleverd voor de nieuwbouw van 9.294 wooneenheden in Antwerpen.
• Antwerpen telt in totaal 25.305 sociale woningen. In 2019 bedroeg dat aantal 25.220. Dat wil zeggen dat er dus tussen 2019 en 2024 85 nieuwe sociale woningen zijn bijgekomen.
• Daarnaast biedt de stad ook woningen aan via budgethuren, in totaal zijn dat er 182. Op een woonmarkt van 287.000 woningen is dat 0.06%.
• Dat wil zeggen dat van de 17.632 (netto) nieuwe woningen die er bij kwamen in 2019-2024,1.03% valt onder budgethuren en 0.48% sociale woningen zijn

1. “Zal er nog wel worden gebouwd?”
   
   Antwerpen is zeer gegeerd bij projectontwikkelaars en dat zal niet snel veranderen. In ons voorstel blijven de projecten immers ook winstgevend. Zowel op het deel sociale woningen als op het deel betaalbare woningen behouden de ontwikkelaars een rendement. Het is alleen niet langer mogelijk de buitensporige winsten van vandaag te boeken.
   
   Bovendien zijn de ontwikkelaars al bij de aanvang van hun project zeker dat minstens een derde van hun woningen door de woonmaatschappij Woonhaven gekocht zal worden aan een overeengekomen prijs. Dat vermindert sterk het risico dat ze met de ontwikkeling lopen.
   
   
2.  “Wat bedoelen jullie met ‘betaalbaar’?”
   
   De betaalbare woningen zijn koop- en huurwoningen die gericht zijn op gezinnen met een mediaan inkomen. Om woningen ‘betaalbaar’ te maken, willen we de typologie (grootte, bouwkwaliteit, …) van de woningen vastleggen, maar ook maximumprijzen hanteren waaraan projectontwikkelaars de woningen mogen verkopen. De prijzen baseren we op de verkoopprijzen die gehanteerd worden voor sociale woningen. Die hangen vast aan de bouwkosten en we laten hierop een beperkt rendement toe. Hierdoor kunnen ontwikkelaars nog steeds winst maken, maar beperken we de excessen. 
   
   Een winstmarge van 5% lijkt ons daarbij billijk. Volgens VOKA ligt die marge voor grote nieuwbouwprojecten nu rond de 10%, terwijl experts zeggen dat je bij residentieel vastgoed kan uitgaan van winstmarges tussen de 12% en de 20%.
   
   De betaalbare woningen kunnen gekocht worden door een publieke woonmaatschappij zoals AG Vespa die ze op haar beurt betaalbaar verhuurt. Ook particulieren kunnen de woningen kopen, maar dan geldt een domiciliëringsplicht om te vermijden dat ze worden opgekocht door investeerders.