Woonhaven bezorgt zijn huurders een eindejaarsindigestie

De hogere huurlasten zijn nog niet verteerd of daar komen de hogere huurprijzen.

Persmedeling PVDA

Bij de Antwerpse SHM Woonhaven stijgt de huurprijs bij 86 procent van de woningen. De stijging kan oplopen met 25% tov de huidige sociale huur. Volgens Woonhaven is dat geen gevolg van de nieuwe berekening van de huur.

Bij de meerderheid van de huurders is de stijging een gevolg van het feit dat onze huurders een hoger inkomen hebben, zegt Jan Hendrickx, woordvoerder van de HM Woonhaven. De stijging ligt dus in de lijn van de verwachtingen.

Dit korte bericht in Gazet van Antwerpen deed ons al raar opkijken. De huurprijzen in de sociale huisvesting worden berekend op het belastbaar inkomen van 2 jaar voordien. De sociale huurders zouden dus in 2009 (basis voor de huurprijsberekening 2012) een hoger inkomen hebben dan in 2008 (basis voor de huurprijsberekening 2011)?

1. Onze huurders een hoger inkomen?

Althans volgens de bronnen van Woonhaven, die zich beroept op de “Kruispuntbank”:

Georgette, 88 jaar, stond te trillen op haar benen: haar huurprijs gaat van 170 naar 434 euro voor een schamel huisje uit de jaren 30, in de wijk Moretusburg in Hoboken, vlak onder de schouwen van Umicore. Haar belastbaar inkomen zou in 2009 volgens Woonhaven 25.851 euro (“geïndexeerd” -zie verder- 27.339 euro) hoog zijn. In 2011 werd haar huurprijs berekend op een belastbaar inkomen van 12.314 euro. “Was het maar waar dat mijn pensioen verdubbeld was!”, schertst kranige Georgette na de ontdekking van de fout.

Ook Gommaire (85) en Gusta (83) hebben, volgens de berekeningen van Woonhaven, opeens een belastbaar inkomen van 23.000 euro . Hun huurprijs stijgt met 70 euro. Zij zouden nu van hun modaal pensioentje 352 euro huur moeten betalen voor een klein appartementje in een torengebouw met veel manketen. De kwaliteit is zo slecht dat Woonhaven beslist heeft tot een grondige renovatie, wat de huurders zal verplichten te verhuizen.

En dan heb je Mohamed, lasser van beroep. Zijn huurprijs stijgt met meer dan 100 euro tot 514 euro. Wat wil je als je een inkomen van bijna 58.000 euro (“geïndexeerd” 61.000 euro) aangerekend wordt. Als dat inkomen op de factuur dan ook nog eens gesplitst wordt weergegeven (40.500 op naam van Mohamed en 17.500 op naam van Fatima, die het huishouden doet en geen euro verdient) dan wordt het helemaal onbegrijpelijk.

Het zelfde bij hun buren: Pierre werkt aan de reinigingsdienst van ’t stad. Maria heeft haar handen vol met het huishouden, maar heeft daar 0 euro inkomen van. Hun huurprijs wordt berekend op een gesplitst inkomen van 27.000 en 11.600 euro, samen 38.500 euro, zowat 3000 euro per maand. Pierre wou dat het waar was…

Waar komen die inkomensgegevens vandaan? Moeten we besluiten dat de Kruispuntbank ook een “bad bank” is???

“De stijging ligt dus in de lijn van de verwachtingen” zodat niemand van de directie van Woonhaven gezien heeft dat er foute inkomensgegevens verwerkt werden?

2. Niet het gevolg van de nieuwe berekeningsmechanismen?

1. de invoering van de “marktwaarde” blijft de motor van de verhogingen. Waar vroeger de kostprijs van een SW als basis van de huurprijsberekening werd genomen werd in 2009 de “marktwaarde” ingevoerd, dit is de waarde van een gelijkaardige woning op de private markt. Daarmee werden de exuberante huurprijzen van de privé overgeplant naar de sociale huisvestingssector.

De Gezinsbond drukte het als volgt uit: De Gezinsbond vindt het ongepast dat de sociale huursector verplicht wordt zich te spiegelen aan de private huurmarkt, en dat precies op het ogenblik dat daar de hoogste prijsstijgingen in jaren te noteren waren! Het argument luidt dat gezinnen met een hoger inkomen even goed op de private huurmarkt terecht kunnen, maar dat is niet evident wanneer het aanbod op die markt op hetzelfde moment aan het krimpen is. Daarenboven is het in deze tijd van grote onzekerheid (werkonzekerheid, inkomensonzekerheid,…) ongepast gezinnen op deze manier aan te zetten en bijna te verplichten hun huis en hun vertrouwde omgeving te verlaten. Bijna profetische woorden uit januari 2009.

De invoering van de marktwaarde zorgt voor een vals “sociaal gevoel”, voor een valse “illusie van betaalbaarheid”. Het laat de financieel directeur van Woonhaven in hun nieuwe boekje “Wonen en Weten” toe te verklaren: Onze woningen moeten betaalbaar blijven. En dat lukt ons ook. Vorig jaar betaalden onze huurders gemiddeld 213 euro huur. Stel nu dat we voor al onze woningen de marktwaarde hadden gevraagd. Dan moesten onze huurders gemiddeld 431 euro betalen. Dat is dubbel zoveel.

De vergelijking moet niet gemaakt worden met de “marktwaarde”, met de privé-huurprijzen, maar met de portemonnee van de huurders. En dan neemt de woonkost een steeds grotere hap uit het gezinsbudget. Gelukkig blijft sociaal huren nog goedkoper dan de privé. Het zou er nog moeten aan mankeren. Maar opgelet: er gaan al (liberale) stemmen op om de huurprijs boven de “marktwaarde” te laten stijgen!

2. de grenzen van de maximumhuurprijs werden sinds 2009 stelselmatig opgetrokken van 1/60 tot 1/55 van het inkomen. Dit komt neer op een stijging van 9 %.

3. de minimale huurprijs is sinds 2009 stelselmatig gestegen. Enkele voorbeelden uit Hoboken: van 114 naar 146 euro voor een appartementje in de Moretussstraat (+28 %) , van 121 naar 169 euro voor een huisje op Moretusburg (+ 40 %), van 126 naar 184 euro voor een eengezinswoning in de wijk Stuivenberg (+ 46%) . En zeggen dat dat juist de huurprijzen zijn voor de laagste inkomens. Wie durft er nog beweren “dat de laagste inkomens minder zullen betalen”???

4. Er speelt een dubbele indexering in de berekening van de sociale huurprijs: zowel het inkomen als de marktwaarde worden geïndexeerd in de berekening van de huurprijs.

5. En dan zijn er de kortingen die de huurprijs zouden moeten drukken. Vooreerst de patrimoniumkorting: wie begrijpt nu de zin en de berekening hiervan? Hoe duurder de woning, hoe minder korting. De argumentatie klopt alleszins niet. We doen dit om toch een verschil te hebben, zegt de financieel directeur van Woonhaven in “Wonen en Weten”. Een voorbeeld: we hebben twee dezelfde gezinnen. Ze verdienen evenveel en krijgen dezelfde gezinskorting. Maar het eerste gezin woont in een nieuw huisje en het tweede gezin in een oud appartement. Zonder patrimoniumkorting betalen ze de zelfde huurprijs. En dat is niet eerlijk. Daarom is er dus de korting.

Dat is niet waar: die 2 gezinnen betalen niet dezelfde huurprijs. De “marktwaarde” maakt het verschil. Door de patrimoniumkorting in te voeren geeft minister Van den Boscche toe dat de “marktwaarde” geen steek houdt en moet “gecorrigeerd” worden.

De korting die een verschil had kunnen maken voor de huurders, de energiekorting, wordt niet doorgevoerd! Die had een compensatie moeten zijn voor de energiekost die verloren gaat door gebrek aan isolatie. We lazen onlangs nog dat het energiegebruik in de sociale huisvesting hoger ligt dan het gemiddelde in Vlaanderen.

3. Ten slotte: de voorschotten op de huurlasten worden opgetrokken met 18%. Is dat de stijging van de levensduurte die ons het komende jaar te wachten staat?

De huurlastenafrekening is pas 4 weken geleden bij de huurders toegekomen. Samen met de afrekening van de verwarming.. De huurlasten waren in 2011 al opgetrokken en de voorschotten aangepast zodat de totale factuur minder hard aankwam Maar voor sommigen werd het toch een gepeperde factuur. 950 huurders hebben al een afbetalingsplan lopen. Hoeveel komen er nog bij?

Is dit de zekerheid waar minister Freya Van Van den Boscche het over heeft:

"De nieuwe huurprijs geeft zowel de huurder als de huisvestingsmaatschappijen meer zekerheid’, zegt Vlaams minister van Wonen Freya Van den Bossche. ‘Belangrijk aandachtspunt is dat de gemiddelde huurprijs niet stijgt. De laagste inkomens betalen globaal zelfs minder dan in het oude systeem.’

De PVDA verwacht:

1. van Woonhaven: een correcte berekening van de huurprijzen en nog kunnen genieten van de een onmiddellijke publieke rechtzetting van de fouten. De huurders willen nog kunnen genieten van de eindejaarsdagen en niet in zak en as te moeten zitten rekenen hoe ze volgend jaar hun (verkeerd berekende) huur zullen kunnen betalen.

2. van de politieke verantwoordelijken: een herziening van het Sociale Huurbesluit en de invoering van een sociale berekening van de huurprijzen en de huurlasten in de sociale huisvesting.

PVDA-Sociale Huisvesting

20/12/2011.

Reacties: erik.van.obbergen(at)telenet.be