2.2 Recht op wonen

Enquête

Wonen kwam bij de enquête het tweede vaakst naar voor als prioriteit. 45 procent vindt betaalbaar wonen het belangrijkste punt voor een programma. Heel veel deelnemers aan de enquête willen ‘goedkoper wo- nen’ en vragen een ‘verlaging van de huur- en woonkost’.

Vaststellingen

Eén. Antwerpen heeft de hoogste woonquote van Vlaanderen.

In Antwerpen besteedt een gezin gemiddeld meer dan dertig procent van het inkomen aan woonkost. Nergens in het land is dat hoger. Geen wonder dat één op tien gezinnen een probleem heeft om de huur te betalen of de woonlening af te betalen. Maximum een derde van het gezinsinkomen zou naar woonkost plus energie mogen gaan maar in Antwerpen betaalt een kwart van de bevolking meer. De hoge woon- kost duwt mensen in de armoede. Een huis kopen lukt jonge koppels niet meer zonder hulp van familie. Tenzij ze zich voor vijfentwintig of dertig jaar aan een banklening binden. Sinds 2000 zijn de prijzen voor appartementen en huizen verdubbeld. Antwerpen kent de grootste prijsstijging in Vlaanderen. Bouwpro- motoren vragen ‘zotte prijzen’; woningen zijn vaak de helft te duur.

Twee. De meerderheid huurt.

De meerderheid van de Antwerpse gezinnen huurt een woning: 53 procent van de woningen in de stad zijn huurwoningen, vooral op de private huurmarkt want slechts één op tien woningen is een sociale huurwoning. Het stadsbestuur klopt zich op de borst omdat volgens de Vlaamse wetgeving maar 9 pro- cent sociale woningen moet worden voorzien. Maar opgelet: alleen de districten Antwerpen (17 procent) en Hoboken (11,3 procent) halen meer dan het wettelijke streefcijfer. De andere districten halen minder. Berendrecht heeft 8,3% sociale woningen, Borgerhout 7,3%, Berchem 5,5%, Wilrijk 5,4%, Deurne 4,4%, Merksem 3,0% en Ekeren sluit af met nauwelijks 0,5% sociale woningen.

En waarom kijkt het stadsbestuur niet eens naar Nederland, waar 32% van de woningen sociale huur- woningen zijn? Rotterdam en Amsterdam halen zelfs 51,2%. Frankrijk telt 17% sociale huurwoningen. Daar is het wettelijk streefcijfer onlangs naar 20% sociale woningen verhoogd. Met sancties voor gemeen- ten die hier tekortschieten.

Kortom Antwerpen heeft veel te weinig sociale huurwoningen. Er lopen in Antwerpen 22.386 aanvragen voor een sociale woning, Een stijging met 2. 823 aanvragen op twee jaar tijd.

De N-VA bakt het hier bij monde van Liesbeth Homans helemaal bruin: ‘We kunnen niet onbeperkt so- ciale woningen bijbouwen. Dat vreet aan de publieke ruimte en kost te veel geld.’

 

Grote groepen in onze stad hebben bijna geen toegang tot een woning op de private huurmarkt. In de huurdersbeweging horen we veel verhalen van mensen die reageren op een advertentie maar te horen krijgen dat de woning niet voor hen is of niet meer beschikbaar zou zijn. Waarom? Ze hebben ‘onvol- doende inkomensgaranties’ (geen vaste job), ze spreken met een accent, ze hebben een ‘vreemde’ naam, of een ‘te groot gezin’.

‘Geen dak boven het hoofd hebben, zorgt voor weer nieuwe problemen: met de gezondheid, het werk, de kinderen. Wij zijn echt problemen aan het creëren.’ Deze grief van het Centrum Algemeen Welzijn is een aanmaning aan de stad: investeer meer in huisvesting, zo niet zal de nasleep heel duur zijn, niet alleen financieel maar ook menselijk.

De visie van de PVDA+

Een wooncode voor de private huurmarkt.

In de private woningmarkt moet er dringend een maximumhuurprijs komen op basis van grootte, kwa- liteit, comfort, ligging... Dat de regels voor de sociale huisvesting strenger zijn dan voor de privémarkt,

zegt veel over de cowboymentaliteit daar. Iedereen kan bij wijze van spreken verhuren wat hij wil. Een kleine studio met veel gebreken, voor 600 euro of meer per maand? Dat kan, daar staat geen enkele sanctie op. De PVDA+ pleit voor een nieuwe huurwet naar Nederlands model: met een Huurcommissie die een wooncode oplegt en huurprijzen plafonneert op basis van objectieve criteria zoals de kwaliteit van de woning, de isolatie, de ligging, enz. Zo hebben verhuurders er baat bij dat de woningen onderhouden blijven en kunnen huisjesmelkers geen krotten meer verhuren aan woekerprijzen. Wie iets wil verhuren moet dan een conformiteitsattest ondertekenen met daarin een garantie op kwaliteit en een correcte prijs-kwaliteitsverhouding.

Het is zoals woonspecialist professor Luc Goossens zegt: ‘De regering moet werk durven maken van een fundamenteel sociaal grond- en pandenbeleid waarbij ze de vrijemarktmechanismen aan banden legt om zo wonen tenminste voor het zwakke kwart van de bevolking eindelijk betaalbaar te maken.’ Die vrije markt werkt immers niet in functie van de reële behoeften, maar van de opbrengsten uit de woningbouw.

Een ambitieus plan voor nieuwe sociale woningen.

Wonen is een universeel basisrecht. Ook de Verenigde Naties benadrukken dat recht op wonen. Voor de overheid impliceert het een plicht: de plicht om dat recht op wonen te garanderen. Er is schaarste op de woningmarkt en die jaagt de prijzen naar omhoog. Er moeten dringend meer woningen komen, wooneen- heden die jonge werkende gezinnen in staat stellen op eigen benen te staan. Woningen ook voor de ou- deren, die andere woonbehoeften hebben. En ook voor wie uit de economische boot vielen en verstoken blijven van het recht op een degelijke betaalbare woning.

Vandaag leven 100.000 Antwerpenaren op of onder de armoedegrens. Werk en wonen zijn de belang- rijkste hefbomen om uit die armoede te geraken. Maar de stad telt amper 23.653 sociale woningen. Ze heeft er zeker 75.000 nodig, met de verwachte bevolkingsaangroei van twintig procent in de komende twintig jaar.

Er zijn dus 50.000 extra sociale woningen nodig. Dat moeten niet allemaal nieuwe woningen zijn. Be- staande sites kunnen gerenoveerd worden tot sociale woningen.

Voor wie achterovervalt van dit cijfer: zo wereldvreemd is het niet, hoor! Kijk maar eens naar de gigan- tische wachtlijst van 22.386, al zijn de criteria om recht te hebben op een sociale woning nog zo streng. Grotere gezinnen staan er dikwijls meer dan vijf jaar op, zonder uitzicht op een woning. In het jaar 2030 zal de stad honderdduizend inwoners meer tellen. Waar moeten die gaan wonen? Zonder radicale ingreep wordt degelijk wonen helemaal onbetaalbaar.

Zo komen we bij de kern van de zaak: betaalbaar wonen staat mooi in Vlaamse en Antwerpse bestuurs- akkoorden maar zolang dat een engagementsverbintenis is en geen resultaatsverbintenis, blijven de mensen soms letterlijk in de kou staan.

Sociaal wonen, ook voor wie een job heeft.

In het Vlaams Huurbesluit van 2008 werden nieuwe inkomensgrenzen voor sociaal huren vastgelegd. Als alleenstaande mag je maximaal een inkomen van 19.800 euro hebben, als samenwonende 29.000 euro. Heel veel mensen vallen zo uit de boot voor een sociale woning, gewoon omdat ze een normaal betaalde job hebben. Op die manier krijgt sociaal wonen een stigma, iets voor mensen met een laag inkomen. De oorspronkelijke bedoeling van sociaal wonen was totaal anders. Toen in 1961 voor het eerst inkomens- grenzen werden vastgelegd, kwam nog zestig procent van de bevolking in aanmerking voor een sociale woning. ‘De sociale huursector was oorspronkelijk bedoeld voor een brede groep van de bevolking. Maar vandaag is de toegang redelijk selectief’, zegt woonspecialiste Sien Winters.

De stad Antwerpen heeft een uitzondering op die criteria gemaakt. Bij nieuwe en gerenoveerde sociale woningen moet de helft gaan naar werkende mensen en senioren. Prima misschien, om te verhinderen dat sociale woonwijken arme getto’s worden! Alleen… het aanbod vergroot er niet door. En dus vallen duizenden Antwerpenaren met een laag inkomen uit de boot. Bart de Wever wil die Antwerpse uitzon- dering zelfs uitbreiden naar alle sociale woningen. Het doorsnee inkomen van de huurders bij de sociale woningmaatschappij Woonhaven bedraagt nu 12.000 euro per jaar. Veel leefloners met een jaarinkomen van 10.000 euro per jaar huren een sociale woning. Als het van De Wever afhangt zou een flink deel van

hen geen sociale woning meer kunnen betrekken en overgelaten worden aan de huisjesmelkerij op de private huurmarkt.

Wij willen een combinatie maken. Wij willen de inkomenscriteria optrekken naarmate er meer sociale woningen bijkomen. Want wie er even over nadenkt weet dat het hoofdprobleem het aanbod blijft. Er zijn vooral veel kwaliteitsvolle sociale woningen te kort. Dat is ons uitgangspunt: deze stad heeft 50.000 nieuwe sociale woningen nodig waar zowel mensen met een laag inkomen, als senioren en gewone wer- kende Antwerpenaren terecht kunnen.

 

De stad moet de regie van het woonbeleid terug in eigen handen nemen.

Vroeger was VESPA een echte stadsdienst, een instrument van de stad voor de woonpolitiek. Oorspronke- lijk stond VESPA voor: ‘Vereniging voor Economische en Sociale Projecten Antwerpen’. In de neoliberale mallemolen werd dat veranderd in een autonoom gemeentebedrijf AG VESPA, ‘Autonoom Gemeentebe- drijf Vastgoed- En StadsProjecten Antwerpen’. Het ‘sociale’ is daarmee weg. Het autonoom gemeentebe- drijf specialiseert zich nu in het opkopen van krotten, het renoveren ervan met gemeenschapsgeld en de verkoop daarna. Tussen 2003 en 2011 heeft AG VESPA welgeteld 151 woningen op de markt gebracht. Zo gaan we er dus niet komen.

Gezien het grote tekort aan betaalbare huurwoningen moet VESPA de woningen die ze opknapt in de eerste plaats betaalbaar verhuren in plaats van ze te verkopen.

Het stadsbestuur pakt uit met een aantal grote projecten. Maar het probleem is dat het bij elk van die projecten de grond eerst uit handen geeft aan private ontwikkelaars. De stad moet de regie terug in eigen handen nemen. Zo creëer je een context waarin de stad actief naar gepaste huurpanden zoekt. Zo stuur en reglementeer je de aanwending van de panden en belet je overdaad aan studentenkamers, winkels of (lege) kantoorruimtes.

Een goed instrument van sociaal beheer maakt het mogelijk dat de stad verkrotte woningen onttrekt aan de eigenaar, in beheer neemt en renoveert en dan aan sociaal aanvaardbare prijzen verhuurt. Meer sociaal beheer zorgt voor meer kwaliteitsvolle en betaalbare woningen op de huurmarkt.

Dan kan de stad via Woonhaven een versnelling realiseren in de renovatie van de 1500 sociale wonin- gen die momenteel leegstaan. Er is dringend nood aan een beleid dat niet uitgaat van de markt en van zwakke normen maar van wat nodig is.

Een maximumfactuur voor de huurlasten.

De huur van de sociale woning hangt af van het inkomen. Maar de extra huurlasten – water, liften, het onderhoud van de gemeenschappelijke delen… – niet. Die extra lasten swingen de pan uit. Er zou een maximumfactuur voor moeten komen, met een maximum van tien procent van je huurprijs. Je kan de ge- meenschappelijke kosten ook drukken door de inwoners meer te betrekken: met kortingen voor wie de haag wil scheren, wil schilderen of klusjes wil uitvoeren. Dat is beter en goedkoper dan alles aan de privé uitbesteden.

Nieuwe sociale woningen en renovatie gaan hand in hand.

Er is bijna dertig jaar niet geïnvesteerd in sociaal wonen en dat laat zich voelen. Door wanbeheer en een kortetermijnvisie werd jaar na jaar bespaard op personeel en niet meer geïnvesteerd in onderhoud. Op korte termijn was de balans dan telkens wel in evenwicht, maar dat wreekt zich uiteraard op de lange ter- mijn. Heel veel sociale woningen verkommeren. Woonhaven beschikt over 16.000 wooneenheden, waar- van er 12.000 voor 1980 zijn gebouwd. Dikwijls zijn die verouderd en slecht geïsoleerd. Er is dus heel veel renovatiewerk.

Maar die renovatie moet verstandig worden aangepakt. Maak mensen niet jaren op voorhand ongerust over een nakende renovatie. Verplicht hen niet te verhuizen om ze dan aan hun lot over te laten. Sluit na de renovatie de deur van de woonst niet voor de oude huurders door de huurprijs zwaar te verhogen ‘conform de marktwaarde’. En laat renovatiewerken niet aanslepen. Bijna tien procent van de sociale woningen staat leeg, dat is veel te veel. De derde blok van de Silvertop in Hoboken (200 woningen) staat al bijna zes jaar leeg!

De cyclus moet worden omgedraaid. De stad moet bij de regie van de renovatieprojecten een actieve rol

spelen: bouw eerst nieuwe sociale woningen zodat een deel ervan kan dienen als (tijdelijke) woonst voor sociale huurders van wie de woning gerenoveerd wordt. Zo geef je elke sociale huurder meteen een goed alternatief, en creëer je tegelijk meer nieuwe sociale woningen.

Objectieve criteria in plaats van de ‘marktwaarde’.

Sind 2008 werd de ‘marktwaarde’ ingevoerd als basis voor de prijsberekening. Alle partijen waren het daarmee eens. Zowel de sp.a (stadspartij), de N-VA als de Open VLD. Maar ook Groen. Dat is al te absurd, want die zogenaamde ‘marktwaarde’ weerspiegelt helemaal niet de reële waarde van een woning. Alle economen en specialisten zijn het er over eens dat de woningprijzen vandaag overgewaardeerd zijn. Het is dus absurd om de oververhitte en exuberante prijzen van de private woningmarkt als ijkpunt te nemen voor de prijs voor de sociale woningen. Sociaal wonen moet vertrekken vanuit een heel andere logica, en de prijs moet gebaseerd zijn op de bouwkost.(1)

De voorstellen van de PVDA+ 

  1. Een wooncode voor de private huurmarkt.

  2. De bouw van 50.000 sociale huurwoningen. De inkomenscriteria voor de toegang tot sociale woningen moeten drastisch omhoog, gelijklopend met de uitbreiding van de so- ciale woongelegenheid.

  3. De stad moet de regie van het woonbeleid terug in eigen handen nemen. Er moet een Woonraad komen waar (sociale) huurders inspraak krijgen in het beleid van de stad.

  4. De extra huurlasten in sociale woningen mogen maximaal tien procent van de huurprijs bedragen.

  5. Bij renovatie van sociale woningen moet aan de bewoners eerst een andere sociale (ver- vang-)woning aangeboden worden.

  6. De sociale huurprijs moet gebaseerd zijn op het inkomen van de huurders en op de kost- prijs van de woning, en niet op de oververhitte ‘marktconforme’ prijzen.

 

Vervolg:

2.3. Recht op ruimte

Je kan het hele programma downloaden in PDF formaat: klik hier

 

(1) Een voorbeeld. De bouw van een appartement in een woonblok kost 140.000 euro (zonder de grondprijs). Stel dat je dit bedrag wil recupereren op 35 jaar. Dat geeft dan afgerond 140.000 /35 jx 12 m ≈ 35 euro als referentiehuur per maand. Gezinnen met een laag inkomen gaan (tot 175 euro) minder betalen, gezinnen met een hoger inkomen (tot 175 euro) meer. Bij een evenwichtige sociale mix – en daarom moet de inkomensgrens drastisch hoger – is de investering voor de bouw na 35 jaar terugbetaald.


1 reactie

Gelieve je mail te bekijken voor een link om je account te activeren.

Klaar om de bevraging voor jouw stad in te vullen?